مالیات بر خانه‌های خالی راهی برای کنترل بازار مسکن

فراز: مالیات از مهم‌ترین ابزارهایی است که دولت به منظور سیاست‌گذاری مالی و دستیابی به اهداف اقتصادی از قبیل توزیع درآمد، تخصیص بهینه منابع و ثبات اقتصادی در اختیار دارد. در بسیاری از کشورهای جهان دولت‌ها با استفاده مالیات بر خانه‌های خالی بازار مستغلات را مدیریت می‌کنند. مالیات بر خانه‌های خالی با هدف مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن و بهبود مدیریت این بازار در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ مالیات بر مستغلات مسکونی خالی وضع شد. در قانون مالیات‌های مستقیم، با ذکر قیودی، گفته شده که واحدهای مسکونی خالی از سال دوم مشمول پرداخت مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. با این حال این قانون تاکنون اجرایی نشده است.

مجید شاکری، اقتصاددان، در گفت‌وگو با «فراز» مالیات واحدهای مسکونی خالی را راهی مناسب برای کنترل بازار مسکن می‌داند. او در این‌باره می‌گوید: « من با اصل مالیات بر خانه‌های خالی موافقم اما در چنین مالیاتی نباید رفتار با بخش‌های مختلف بازار مستغلات یکسان باشد. باید میان بازار خانه‌های کوچک و متوسط، خانه‌های لوکس و املاک تجاری تفاوت قائل شویم.  اصل مشکل در بازار خانه‌های کوچک و متوسط است و به همین دلیل نیز اخذ مالیات از واحدهای مسکونی کوچک و متوسط اولویت دارد».

این اقتصاددان در ادامه می‌گوید: «ما در بازار خانه‌های کوچک و متوسط با کمبود عرضه مواجه هستیم و کمبود عرضه منجر به این شده که تقاضای سرمایه‌گذاری جای تقاضای مصرفی را بگیرد. به همین دلیل مالیات بر خانه‌های خالی باید در این بازار باشد. در مقابل در بازار تجاری وضعیت چنین نیست. بخشی از دارایی مالی کشور در قالب واحدهای تجاری بلااستفاده مانده اما این امر به این دلیل نیست که مالکان برای گران‌تر شدن این واحدها را خالی نگاه داشته باشند بلکه خالی ماندن این واحدها به دلیل نبود تقاضاست».

خانه‌های خالی در آیینه آمار و ارقام

براساس برآوردهای وزارت اقتصاد در سال ۱۳۹۷ در صورت اخذ این مالیات درآمدی در حدود ۳۲۰ میلیارد تومان در سال نصیب دولت می‌شود. بنابراین اخذ این مالیات تاثیری بر درآمد دولت ندارد اما از نظر کنترل بازار مسکن اهمیت پیدا می‌کند. بر اساس آمار وزارت اقتصاد و دارایی تعداد خانه‌های خالی در ایران از سال ۱۳۸۵ تا سال ۱۳۹۵ از ۶۳۳ هزار واحد به  ۲.۶ میلیون واحد رسید. در حالی که تعداد خانه‌های خالی در این بازه ده ساله به طور متوسط سالانه ۱۷ درصد افزایش یافته که تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور در این ده سال با متوسط رشد سالانه‌ای معادل ۳.۷ درصد از ۱۵.۹ میلیون واحد مسکونی در سال ۱۳۸۵ به ۲۲.۸ واحد مسکونی در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. همچنین تهران با دارا بودن ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی و سهمی معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در سال ۱۳۹۵ از این لحتظ رتبه نخست کشور را دارد. در سال ۱۳۹۵ به طور کلی ۱۱.۶ درصد خانه‌های استان تهران خالی بود که حدودا ۰.۳ درصد بیشتر از میانگین کشوری است. این نسبت در استان‌های آذربایجان شرقی، اصفهان، البرز، خوزستان و فارس از تهران نیز بالاتر است.

یکی از دلایل افزایش خانه‌های خالی در ایران کاهش رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۹۱ تا سال ۱۳۹۵ است. مالکان با هدف افزایش قیمت از عرضه واحدهای مسکونی به بازار خودداری می‌کنند و در نتیجه تعادل در این بازار را برهم می‌زنند. اخذ مالیات بر خانه‌های خالی از یک سو برای دولت درآمدزایی می‌کند از سوی دیگر با افزایش هزینه‌های خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی مالکان را وادار به عرضه واحدهای خالی مسکن خود به بازار می‌کند و بدین ترتیب منجر به نزدیک شدن نرخ واقعی خانه‌های خالی به نرخ طبیعی آن می‌شود.

 تجربه دیگر کشورها 

انگلیس، فرانسه و آمریکا از جمله کشورهای توسعه‌یافته‌ای هستند که به منظور مدیریت بازار مسکن از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کنند. به طور مثال نرخ خانه‌های خالی در سال ۲۰۱۱ در کشورهای فرانسه و انگلیس به ترتیب ۳ و ۷ درصد و پایین‌تر از نرخ متوسط بیشتر کشورهای اروپایی است. در انگلیس مالیات بر خانه‌های خالی در قالب مالیات شهرداری اخذ می‌‌شود. در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشند مشمول ۵۰ درصد مالیات شهرداری می‌شوند و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد. در اسکاتلند نیزاین مالیات به شیوه‌ای مشابه انگلیس اخذ می‌شود.

مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه در مناطقی با جمعیت بیش از ۵۰ هزار نفر دریافت می‌شود. پایه مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه ارزش اجاره‌ای املاک است و نرخ آن برای سال اول معادل ۱۲.۵ درصد و برای سال‌های بعد معادل ۲۵ درصد است. البته خانه‌هایی که به منظور نوسازی خالی هستند از مالیات معافند. همچنین در فرانسه به منظور شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی از ابزار حقوقی کارآمد مصادره خانه‌های خالی به نفع افراد بدون سرپناه استفاده می‌شود. بر اساس قانون مالیات املاک فرانسه در سال ۲۰۱۴، دولت می‌تواند خانه‌هایی که بیش از ۱۸ ماه خالی باشند را مصادره کند تا افراد بی‌سرپناه به مدت هفت سال در این خانه‌ها اسکان داده شوند.

چالش‌های مالیات بر خانه‌های خالی

مهمترین چالش اجرای این نوع مالیات، شناسایی خانه‌های خالی است. در اصلاحيه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب  سال ۱۳۹۴ بر ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور) ظرف مدت شش ماه پس از تصویب قانون مذکور و ضرورت شناسایی خانه‌های خالی براساس اطلاعات این سامانه تأکید شده است. با این حال تاکنون وزارت راه و شهرسازی این سامانه را راه‌اندازی نکرده است. به همین دلیل نیز امکان شناسایی این خانه‌ها وجود ندارد. نادر جنتی، معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی، چندی پیش در این باره گفت: «در حال حاضر تنها مسئله در خصوص دریافت مالیات بر واحدهای مسکونی، عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور بوده و سازمان امور مالیاتی کشور در صورت ارسال اطلاعات از سامانه مذکور، آمادگی حسابرسی به کلیه اطلاعات دریافتی را داراست».

یکی دیگر از چالش‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی ابهام در تعریف خانه‌های خالی است. در حکم ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴ خانه خالی تعریف نشده است. در کشورهای توسعه‌یافته مالیات از خانه‌ای اخذ می شود که قابلیت اسکان دارد . بدون هیچ منع قانونی خالی مانده باشد. با این حال روشن نیست در قانون مالیات‌های مستقیم در ایران چنین خانه‌هایی نیز مشمول مالیات هستند یا نه.

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.