سراب خانه دار شدن از پس تورم ادامه دار

کارشناسان در حالی از رونق غیرتورمی بازار می گویند که قیمت مسکن روی شیب ملایم صعودی قرار دارد

«همه چیز برای رونق غیرتورمی بخش مسکن مهیاست»؛ گزاره‌ای که یک کارشناس بازار مسکن درباره آن به «فراز» می‌گوید: «در کشوری که در معرض بحران‌های اقتصادی متعدد است و فشار تحریم‌ها به اوج خود رسیده، تلاطم سیاسی تعیین‌کننده وضعیت اقتصاد آن است بنابراین بسیار دشوار است که فقط براساس متغیرهای اقتصادی آینده بازار مسکن را پیش‌بینی کرد.» به گفته مهدی سلطان‌محمدی، «اگر فرض بر این باشد که اتفاق غیرمنتظره سیاسی نیفتد و روند موجود براساس متغیرهای فعلی تداوم داشته باشد نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن دوباره به دوره رونق خود بازگردد.»

پس از رکود مقطعی در تابستان سال جاری بازار مسکن تقریبا به رونق رسیده و این در حالی است که شوک افزایش قیمت بنزین در این بازار محو شده است. آنطور که ایسنا گزارش داده است، به‌دنبال کسادی بازار مسکن در تابستان که نقطه اوج آن رکود تاریخی در شهریورماه با ۲۸۰۰ قرارداد خرید و فروش در تهران بود، معاملات به تدریج افزایش یافت تا جایی که در ماه‌های آذر و دی، بازار کاملا رونق گرفته است. در شهر  تهران جهش معاملاتی از آذرماه آغاز شد که طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، تعداد قراردادها تنها در یک ماه ۱۳۷درصد بالا رفت و البته با افزایش ۶.۸درصدی قیمت‌ها همزمان با تغییر قیمت بنزین همراه بود. روند افزایش معاملات در دی‌ماه نیز ادامه یافت و شاهد رشد ۱۲درصدی معاملات نسبت به ماه قبل و ۵۸درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل بودیم. معاملات هم‌اکنون به  مرز ۱۰هزار واحد رسیده که تقریبا با دوره‌های رونق برابری می‌کند.

افزایش تولید و ساخت‌وساز محتمل نیست

این گزارش درحالی منتشر شده که یک تحلیل‌گر بازار مسکن می‌گوید:«منظور برخی از رونق این بازار، افزایش قیمت مسکن است. اگر رونق را به‌معنای افزایش تولید و ساخت‌وساز در نظر بگیریم چنین چیزی خیلی محتمل نیست؛ به‌نظر نمی‌رسد شرایط برای رونق ساخت‌وساز مساعد باشد. اگر منظور افزایش قیمت است در آن صورت نیازمند نگاهی دقیق‌تر به این قضیه است اما افزایش تولید و ساخت‌وساز محتمل نیست.»

از طرفی، در وضعیتی که رشد نقدینگی بسیار بالاست و همزمان انتظار تورمی نیز در جامعه به نسبت بالاست بنابراین انتظار افزایش قیمت کالا و خدمات وجود دارد. به گفته سلطان‌محمدی «در چنین وضعی، قیمت بازار مسکن نیز تا حدودی افزایش خواهد یافت اما این افزایش از تورم عمومی کمتر خواهد بود. انتظار این است که قیمت نسبی مسکن در مقایسه با سایر کالاها افزایش پیدا نکند یعنی کاهش داشته باشد؛ منظور این است که رشد حقیقی قیمت مسکن منفی شود یا به‌عبارت دیگر رشد قیمت مسکن از تورم کمتر باشد اما به این مفهوم نیست که قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد یا ثابت خواهد ماند. انتظار این است که قیمت مسکن در این شرایط تورمی همچنان افزایش یابد.»

افزایش قیمت‌ها؛ کمتر از نرخ تورم عمومی

در این میان، با توجه به پیش‌بینی حدود 40درصدی نرخ تورم در سال 99 این کارشناس بازار مسکن در این‌باره توضیح می‌دهد: «اگر تورم را برای سال آتی حدود 35درصد در نظر بگیریم احتمالا قیمت مسکن تورمی کمتر از این را تجربه می‌کند مثلا 20 تا 25درصد که البته تاکید روی این اعداد ندارم چراکه باز هم بسته به شرایط ممکن است تغییر کند. ممکن است قیمت مسکن رشد داشته باشد اما این رشد کمتر از نرخ تورم عمومی و کمتر از متوسط قیمت خدمات و کالا خواهد بود.»

به گفته سلطان‌محمدی «از طرفی، فشار نقدینگی به سمت بازارهای مختلف می‌رود که این فشار درحال حاضر متوجه بازار بورس است که در مقاطعی سراغ بازار مسکن می‌رود. انتظار تورم در بازار مسکن وجود دارد اما رکود غیرتورمی که برخی انتظارش را دارند خیر بعید به‌نظر می‌رسد.»

بازار مسکن در شب عید

این سخنان او درحالی است که برخی فعالان این حوزه معتقدند بازار مسکن برای رونق معمول شب عید آماده شده، اما این بار قرار نیست قیمت‌ها جهش کند. سال قبل رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران هفت تا هشت درصد بود اما در ۱۰ماهه امسال میانگین رشد ماهانه به ۲.۴درصد رسیده، این در حالی است که اردیبهشت امسال رشد ماهانه قیمت ۱۱.۴درصد بود که بالاترین میزان افزایش در دو سال اخیر محسوب می‌شود اما پس از آن شیب کلی قیمت‌ها رو به پایین بوده است.

این کارشناس بازار مسکن در این‌باره معتقد است: «بازار مسکن را نمی‌توان بر تحولات ماهانه پیش‌بینی کرد؛ به منحنی تغییرات مسکن در سه ماه گذشته که نگاه می‌کنید متوجه می‌شوید سه ماه پیش در این بازار کاهش، دو ماه پیش رشد شدید و ماه گذشته رشد سه درصدی داشته که کمتر از ماه قبلش بوده است بنابراین ما با روند قابل اعتمادی در این بازار روبه رو نیستیم. از سوی دیگر، هیجان‌های عمومی در بازار بر مسکن نیز تاثیر می‌گذارد و قیمت‌ها دچار نوسان شدید می‌شود بنابراین نمی‌شود ماهانه بازار مسکن را ارزیابی کرد ارزیابی قیمت مسکن حداقل در بازه سه ماهه انجام می‌شود. برای یک ماه یا هفته مشخص دشوار است که پیش‌بینی انجام شود.»

به گفته سلطان‌محمدی «اگر طبق روند سال‌های گذشته بخواهیم بازار مسکن را در شب عید بررسی کنیم چون انتظار عمومی در جامعه وجود دارد که با تغییر سال جدید، قیمت‌ها نیز تغییر کند یعنی افزایش یابد بنابراین بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند که به افزایش قیمت سال بعد برخورد نکنند بنابراین هم قیمت‌ها و هم حجم معاملات بالا می‌رود که اگر روند عمومی باشد این انتظار را می‌توان به شکل مقطعی داشت.»

بازار ضعیف تقاضا در سال 99

نکته دیگری که این روزها درباره بازار مسکن مطرح می‌شود به میزان افزایش حقوق گروه‌های مختلف در سال آینده بازمی‌گردد؛ مطابق اعلام کمیسیون تلفیق مجلس، اگر حداقل حقوق در سال آینده به ۲میلیون و ۸۰۰هزار تومان برسد و حقوق گروه‌های مختلف نیز افزایش ۱۵درصدی پیدا کند، برخی معتقدند توان خانوارها برای دریافت تسهیلات مسکن نیز بالا می‌رود که می‌تواند به افزایش نسبی معاملات کمک کند. موضوعی که سلطان‌محمدی چندان موافق آن نیست. به گفته این کارشناس حوزه مسکن «درآمد خانوارها در دو سال گذشته 15درصد کاهش پیدا کرده بنابراین پس‌انداز کمتری دارند و نمی‌شود انتظار داشت خانوارها از درآمد خود پیش‌بینی دقیقی داشته باشند که منجر به آمادگی آنها برای پرداخت اقساط سنگین یا پس‌انداز قابل‌توجه برای خرید مسکن شود. از این‌رو بازار تقاضا ضعیف خواهد بود.»

تاکید سلطان‌محمدی بر این است که «10سال است که درآمد متوسط خانوارها رشد نکرده است؛ فشار سنگینی بر درآمد خانوارها وجود دارد و این باعث شده که توان خرید افراد در این بازار کاهش یابد بنابراین خانوارها استطاعت خرید مسکن با قیمت بالا را ندارند اما به هرحال وقتی شرایط تورمی است حجم معاملات ممکن است بالا نباشد اما قیمت‌ها افزایش می‌یابد.»

همبستگی بین نرخ ارز، تنش‌ها و مسکن

مولفه‌های دیگری که در حوزه مسکن اثرگذاری خود را دارند به وضعیت نرخ ارز و تنش‌های منطقه‌ای مربوط است. نکته‌ای که این تحلیل‌گر بازار مسکن درباره آن توضیح می‌دهد: «معمولا یک همبستگی مثبت بین این متغیرها و بازار مسکن وجود دارد؛ وقتی انتظار تورمی در جامعه‌ای بالا می‌رود مردم حدس می زنند که اگر قیمت ارز یا بنزین بالا برود پس قیمت بسیاری از کالاها بالا می‌رود که خیلی وقت‌ها این حدس‌ها درست نیست. در مورد بنزین واقعا برآوردها در مورد افزایش قیمت‌ها درست نبود. اثر افزایش قیمت بنزین بر سایر کالا و خدمات بسیار محدود بود درحالی جامعه انتظار داشت قیمت‌ها روند رو به رشد داشته باشند.»

آنچه از همه این تحلیل‌ها برمی‌آید این است که بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها قابل پیش‌بینی صحیح و دقیقی نیست چراکه نوسان اقتصاد ایران متاثر از مسایل سیاسی است که سال‌هاست به‌هم گره خورده‌اند این درحالی است که مردم قربانی چنین وضعی هستند که خیلی از آن‌ها انتظار روزی را می‌کشند که سقفی داشته باشند مال خودشان متناسب با ویژگی‌ها و درآمدی که دارند اما در همه این سال‌ها نه درآمدها مطابق نرخ تورم است نه اقتصاد قصد ثبات نسبی دارد.

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.