ساخت و ساز نیمه تعطیل و انفجار قیمت در بازار مسکن

از ابتدای فروردین تا ۱۵ شهریور سال جاری ٢۴ هزار و ٨٣ واحد مسکونی در کل شهر تهران ساخته شد

سال ٩٩ حتی پیش از آغاز با رکود همراه بود و همزمان با ورود نیز مصداق بارز ضرب المثل «سالی که نکوست از بهارش پیداست» شد! در این میان ماجرا در بخش مسکن اما، کمی بحرانی تر است. در ماه های گذشته از سال جاری تاکنون، شدت رکود رخ داده در بخش ساخت وساز کمتر از رکود بخش معاملاتی مسکن بود. در چنین فضایی، وضعیت ساخت و عرضه مسکن در محدوده تهران قدیم، به لحاظ شدت رکود و تیراژ ساخت وساز نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت بهتر بود. با این حال عده زیادی هنوز، رکود ساخت و ساز را عامل گرانی قیمت مسکن می دانند.

تلاطم مسکن از کمیت تا قیمت

به طور مشخص، انفجار قیمت املاک و مستغلات در تهران و سایر شهرهای بزرگ و کوچک ایران، از سال ۱۳۸۵ و اندکی پس از روی کار آمدن دولت نهم آغاز شد و در کمتر از چند ماه قمیت مسکن ۵۰% افزایش یافت و تا دو سال بعد پیوسته ادامه داشته و نهایتا با رکود تورمی در تابستان ۱۳۸۷ متوقف شد . این انفجار قیمتی، در مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی که مبنای محاسبه نرخ تورم هستند، با شاخص قیمت مسکن نیز قابل مشاهده است. در واقع روند افزایش قیمت مسکن در سال های ۷۰ تا ۸۴ متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بود، اما رشد غیرطبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال ۸۵ آغاز شد و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکن طی سال های ۸۵ تا ۹۱ ایجاد شد. لذا افزایش قیمت مسکن در تهران غیرطبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها است. از جمله دلایلی که برای این افزایش قیمت می توان متصور بود شامل عدم تعادل عرضه نسبت به تقاضا، رکود صنعت، افزایش نقدینگی، کاهش سود بانکی، و انحراف ۴۶% از وام های بانکی در دلالی مسکن است. در ادامه سعی خواهیم کرد با تمرکز بر عدم تعادل عرضه و تقاضا، به کمیت ساخت و ساز مسکن در تهران و فراز و فرود آن بیش تر بپردازیم.

شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن

از آن جا که بیش از ۵۰ درصد از معاملات خرید و فروش مسکن در کل شهر تهران به خانه های کمتر از ۸۵ متر مربع اختصاص دارد، یک شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری پایتخت وجود دارد. اما در نیمه جنوبی شهر تهران که به مراتب بیش از ۵۰ درصد از تقاضای خرید مسکن به واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع تعلق دارد، گسل میان عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده کمتر است. همین امر سبب می شود که بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در این محدوده پس از عرضه به بازار، به سرعت خریداری شوند. به تعبیر دیگر در تهران قدیم ناهماهنگی متراژی کمتری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن وجود دارد. در نتیجه این عامل کمک می کند در دوره رکود معاملاتی و ساختمانی، سرمایه گذاران ساختمانی آسان تر پروژه های جدید خود را تکمیل و به بازار عرضه کنند.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران بیش از ٢٣ میلیون!

عامل دیگر در بخش تقاضا، قیمت فروش واحدهای مسکونی است. دنیای اقتصاد در گزارشی می نویسد، در حال حاضر میانگین قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی در بافت فرسوده حدود ٨ تا ۱۰ میلیون تومان است، اما میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران بیش از ٢٣ میلیون تومان است (البته در برخی مناطق نیمه شمالی میانگین قیمت آپارتمان در هر متربع بیش از این رقم است). تفاوت میان قیمت فروش آپارتمان در نیمه جنوبی و شمالی شهر سبب می شود که تقاضای بیشتری برای خرید در محدوده بافت فرسوده شهر وجود داشته باشد. البته در این میان ممکن است سطح پایین تر قدرت خرید مسکن در بافت فرسوده پارامتری باشد که حجم ورود تقاضا به بازار را کاهش دهد اما از آن جا که میانگین مساحت واحدهای مسکونی در این محدوده کمتر است در نتیجه مجموع بودجه مورد نیاز برای خرید مسکن در این محدوده از شهر کمتر است.

آمار روز ساخت و ساز مسکن در تهران

طبق مصاحبه «زهرا نژادبهرام»، عضو شورای شهر تهران با خبرگزاری فارس، از ابتدای فروردین تا ۱۵ شهریور سال جاری، ٢۴ هزار و ٨٣ واحد مسکونی در کل شهر تهران ساخته شده که ۱٩ هزار و ٧٢٨ مورد از این واحدهای مسکونی خارج از بافت فرسوده و ۴ هزار و ٣۵۵ مورد مربوط به بافت فرسوده بوده است. در این میان باید اضافه کرد، آمار کلی ساخت و ساز در پایتخت در ۶ ماهه سال جاری در کل شهر تهران نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، ۱٩ درصد کاهش یافته است. همچنین ساخت واحد مسکونی در همین مدت در بافت فرسوده ٢٣ درصد و خارج از بافت فرسوده ۱٨ درصد کمتر شده است. در این میان ، ‌از ابتدای فروردین تا ۱۵ شهریور سال جاری، ٣ هزار ۱۵۰ پروانه ساختمانی در کل شهر تهران صادر شده که این رقم در مدت مشابه سال پیش ۴ هزار و ٣۵٣ مورد بود و امسال ٢٨ درصد کاهش یافته ‌است. از این تعداد، ٢ هزار و ۵٣۴ مورد از پروانه‌های صادر شده مربوط به خارج از بافت فرسوده و ۶۱۶ مورد مربوط به بافت فرسوده بوده و به طورکلی پروانه‌های صادرشده در بافت فرسوده در ۶ ماهه امسال نسبت به ۶ ماهه مشابه سال گذشته ٣٢ درصد و خارج از بافت فرسوده ٢٧ درصد کاهش یافته است.

کمیت ساخت و ساز مسکن نسبت به سال های پیش کاهش یافته اما کیفیت آن چه تاکنون ساخته شده نیز چندان چنگی به دل نمی زند. از طرف دیگر با بالا رفتن قیمت مواد اولیه و مصالح به سازندگان هم نمی توان خرده گرفت ، تنها می توان نشست و نگاه کرد که چگونه بازار مسکن نیز مانند سایر بازار های اقتصادی موجود به قهقرا می رود…!

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.