تیر خلاص به اجاره‌بها!

نرخ اجاره‌ مسکن نسبت به سال ۹۲ بیش از ٢۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است

امروز که بیش از هفت سال از سکان داری دولت تدبیر و امید در ساختمان پاستور می‌گذرد، بازار مسکن در اوج بحران خود ایستاده و روند صعودی قیمت ها، بار تازه ای بر نگرانی های مردم افزوده است؛ مسکنی که میانگین ٢٣ میلیون تومان هر مترمربع آن در تهران آب سردی است برای همه آن هایی که مسکنی نداشته و احتمالا هرگز هم نخواهند داشت. پس از رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال اخیر، اجاره‌ها نیز با رشد ۴۰ درصدی در بهار امسال نسبت به بهار ٩٨ مواجه بوده‌اند. در ادامه حتی افزایش اجاره‌بها نیز به مسافرخانه‌ها، هتل‌ها و پانسیون‌ها سرایت کرده و هیچ راه انتخابی را باقی نگذاشته است. براساس آمار‌ها، اجاره‌بهای منازل در شهر تهران از سال ٩٢ تاکنون ٢۴۰ درصد رشد کرده است. بالا رفتن اجاره‌خانه‌ها که سبب هجوم بسیاری به پانسیون‌ها و حتی مسافرخانه‌ها شده است، با ارقام وحشتناک‌تری قیمت می‌خورد. در چنین شرایطی، ۸ تیرماه امسال دولت به منظور حمایت از بازار اجاره وارد عمل شد و در قالب مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا از تعیین سقف برای افزایش میزان اجاره‌بها واحدهای مسکونی خبر داد. میزان افزایش مقدار اجاره بها نباید از میزان تعیین شده دولتی یعنی سقف ۲۵ درصد در پایتخت، ۲۰ درصد در کلانشهرهای کشور و ۱۵ درصد برای سایر شهرهای کشور فراتر رود. اکنون و پس از گذشت ۳ ماه از مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها توسط ستاد ملی مقابله با کرونا حال بازار مسکن چگونه است؟!

تلاطم مسکن از کمیت تا قیمت

به طور مشخص، انفجار قیمت املاک و مستغلات در تهران و سایر شهرهای بزرگ و کوچک ایران، از سال ۱۳۸۵ و اندکی پس از روی کار آمدن دولت نهم آغاز شد و در کمتر از چند ماه قمیت مسکن ۵۰% افزایش یافت و تا دو سال بعد پیوسته ادامه داشته و نهایتا با رکود تورمی در تابستان ۱۳۸۷ متوقف شد . این انفجار قیمتی، در مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی که مبنای محاسبه نرخ تورم هستند، با شاخص قیمت مسکن نیز قابل مشاهده است. در واقع روند افزایش قیمت مسکن در سال های ۷۰ تا ۸۴ متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بود، اما رشد غیرطبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال ۸۵ آغاز شد و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکن طی سال های ۸۵ تا ۹۱ ایجاد شد. لذا افزایش قیمت مسکن در تهران غیرطبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها است. از جمله دلایلی که برای این افزایش قیمت می توان متصور بود شامل عدم تعادل عرضه نسبت به تقاضا، رکود صنعت، افزایش نقدینگی، کاهش سود بانکی، و انحراف ۴۶% از وام های بانکی در دلالی مسکن است.

شاخص اجاره‌بها بیش از سقف تعیین شده دولت رشد کرده است

به استناد آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میزان رشد اجاره‌بها در مناطق شهری کشور در ۶ ماه ابتدایی امسال بین ارقام ۳۰.۱ درصد و ۳۱.۳ درصد در نوسان بوده است. بر اساس این آمار، میزان رشد شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری، پس از صدور مصوبه ستاد کرونا و در تیرماه، مردادماه و شهریورماه به ترتیب رقم ۳۱ درصد، ۳۰.۶ درصد و ۳۰.۱ درصد را تجربه کرده است، در حالی که دولت افزایش اجاره بها بیش از ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور را ممنوع اعلام کرده بود. بررسی این آمار در پایتخت نیز شایان توجه است. فارس در تحلیلی می نویسد که در شرایطی که دولت افزایش سقف اجاره‌بها در تهران را ۲۵ درصد اعلام کرده بود اما بررسی آمار بانک مرکزی مشخص‌کننده این امر است که شاخص نرخ اجاره‌بها پس از صدور مصوبه ستاد ملی مقابله با بیماری کرونا، در تیرماه به رقم ۲۷.۶ درصد رسیده است و در مردادماه و شهریورماه نیز، به ترتیب ۲۷.۴ درصد و ۲۷.۶ درصد رشد را تجربه کرده است. آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی به وضوح از تاثیر نداشتن سیاست دولت در زمینه بازار اجاره خبر می‌دهد و این نکته را یادآور می‌شود که برخورد دستوری با بازار مسکن نمی‌تواند به نتایج موفقیت آمیزی در این حوزه ختم شود!

افزایش ٢۴۰ درصدی اجاره خانه‌ها

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه سال جاری حدود ٢٣ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه در سال ۱٣٩٨، حدود صد درصد رشد داشته است. این افزایش قیمت، بر افزایش نرخ اجاره‌بها نیز تاثیر‌گذار بوده است؛ به‌طوری که، براساس آمار‌های موجود، متوسط اجاره‎ ماهانه به‌علاوه‎ ٣ درصد ودیعه‎ پرداخت برای اجاره‎ یک مترمربع زیربنای مسکونی در بهار ٩٩ در شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴۰ درصد رشد داشته و این درحالی است که نرخ اجاره‌بها با تاخیری زمانی نسبت به نرخ خرید و فروش مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. بنابراین می‌توان انتظار افزایش روزافزون اجاره خانه‌ها را داشت. البته با این وجود اما نسبت رهن به خرید در بالا‌ترین سقف تاریخی خود به سر می‌برد. بالا بودن این نسبت نشان می‌دهد که اجاره سخت‌تر و گران‌تر شده است. درحال حاضر گفته می‌شود که این نسبت در کشور به حدود ٣۰ درصد رسیده است و به این معنی خواهد بود که شما برای اجاره مکانی که هزینه خرید آن ۱۰۰ میلیون می‌شود باید ٣۰ میلیون رهن پرداخت کنید. اما درحال حاضر و با رشد قیمت در کل کشور دیگر حتی در روستا‌ها هم قیمت خرید خانه ۱۰۰ میلیون تومان نیست برای همین در شهری مانند تهران برای اجاره یک خانه که دارای ارزش خرید ۵۰۰ میلیونی است باید ۱۵۰ میلیون تومان رهن را چه به حالت ودیعه و چه اجاره خانه پرداخت کنید.
طبق گزارش فرهیختگان در تحلیل بالا رفتن نرخ اجاره بها، بالا رفتن نرخ اجاره خانه بسیاری از خانوار‌ها را فاقد توانایی اجاره یک منزل مخصوصا در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران کرده است و برای همین بسیاری از آنها یا به حومه پناه برده یا به شهر‌های دیگر می‌روند. نرخ اجاره خانه‌های شهر تهران براساس آمار‌های مرکز آمار در ٧ سال اخیر در حدود ٢۴۰ درصد رشد داشته است (مشاهدات میدانی رقم بسیار بالاتری را نشان می‌دهد)، این در حالی است که هیچ اتفاق مثبتی برای اقتصاد کشور و وضعیت درآمدی خانوار‌ها نیفتاده است و خانوار‌ها مجبورند برای پوشش نیاز‌های اولیه خود به‌عنوان مثال ۵۰ تا ٧۰ درصد درآمد ماهانه خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن کنار بگذارند. بالا رفتن سرسام‌آور اجاره خانه‌های شهر تهران، بازار مسافرخانه‌ها را به‌طور مقطعی داغ و به پانسیون‌ها رونق بخشیده است. حتی پدیده‌های جدیدی مانند؛ کرایه پشت‌بام و زندگی دو خانواده در یک منزل را به‌وجود آورده است. بالا رفتن قیمت مسکن و پس از آن اجاره آن به دیگر بخش‌ها مانند؛ پانسیون‌ها و مسافرخانه‌ها، سرایت کرده و آنها را با اعداد و ارقامی شگفت‌انگیز روبه‌رو کرده است. به‌طوری که براساس محاسبه نرخ میانگین اجاره خانه‌ها، پانسیون‌ها، هتل‌ها و مسافرخانه‌ها، شما برای اقامتی شبانه در شهر تهران تنها برای تامین هزینه جای خواب به‌طور میانگین به ۱۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان نیاز خواهید داشت.

شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن

از طرف دیگر از آن جا که بیش از ۵۰ درصد از معاملات خرید و فروش مسکن در کل شهر تهران به خانه های کمتر از ۸۵ متر مربع اختصاص دارد، یک شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری پایتخت وجود دارد. اما در نیمه جنوبی شهر تهران که به مراتب بیش از ۵۰ درصد از تقاضای خرید مسکن به واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع تعلق دارد، گسل میان عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده کمتر است. همین امر سبب می شود که بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در این محدوده پس از عرضه به بازار، به سرعت خریداری شوند. به تعبیر دیگر در تهران قدیم ناهماهنگی متراژی کمتری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن وجود دارد. در نتیجه این عامل کمک می کند در دوره رکود معاملاتی و ساختمانی، سرمایه گذاران ساختمانی آسان تر پروژه های جدید خود را تکمیل و به بازار عرضه کنند.

حال در این آشفته بازار باید دید ترمز افزایش سرسام آور بهای خرید و اجاره مسکن کجا خورده خواهد شد .

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.