بارِ گرانِ ناکامی دولت بر شانه اجاره نشین ها

علیرغم تعیین سقف اجاره بها از سوی دولت، طبق اعلام مرکز آمار، نرخ تورم اجاره‌بها در ۱۲ ماه منتهی به تابستان ۹۹ به ۲۴.۳ درصد رسید

شاید با اطمینان بتوان گفت که اقتصاد ایران در هیچ دوره ای ، مدام و طولانی روی خوش ندید، اقتصادی که تحریم ها به حد کافی آن را از نفس انداخت و در گام آخر نیز کرونا و عواقب آن تیر خلاص بر تمام ابعاد اقتصادی در کشور شد. شاخص ترین بُعد در اقتصاد که همواره در نوسان است و از نوسان آن سایر بازار‌ها از جمله بازار مسکن نیز متاثر می شود ارز است. روندی که باعث شده قیمت‌ها در بازار مسکن روند صعودی به خود بگیرد و متعاقب آن اجاره بها نیز روند رو به رشدی را آغاز کند؛ روند رو به رشدی که این بار سرپناه خانوار‌ها را مستقیم هدف قرار داده است.

تعیین تکلیف نرخ اجاره بها؛ ناکامی مداوم دولت!

درست هشتم تیرماه سال جاری بود که ستاد ملی مقابله با کرونا، حداکثر افزایش اجاره بهای واحد‌های مسکونی برای شهر تهران را تا ۲۵ درصد، برای کلانشهر‌های دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها را ۱۵ درصد تعیین کرد؛ تعیین تکلیفی که پس از انتشار گزارش جدید مرکز آمار، نشان می دهد چندان موثر واقع نشده و از اساس هم رویکرد اشتباهی برای کنترل اجاره بها بود چرا که در کمتر از سه ماه اجاره بها از سقف‌های دستوری دولت عبور کرد! یکی از دلایل این عبور، کاهش نرخ سود بانکی در اوایل اردیبهشت ماه سال جاری بود. طبق عرف معمول در بازار اجاره بها، صاحبخانه‌ها هر یک میلیون تومان پول پیش را معادل ۳۰ هزار تومان اجاره بها در نظر می‌گیرند؛ بنابراین صاحبخانه‌هایی که قصد داشتند تا پول پیش را در بانک سپرده گذاری و سود آن را دریافت کنند، با کاهش نرخ سود بانکی، تمایلشان برای دریافت پول پیش کمتر شد و بیشتر سعی کردند اجاره دریافت کنند. این موضوع باعث افزایش اجاره بها شد. حتی صاحبخانه‌ها که قصد دریافت پول پیش را داشتند، برای جبران کاهش نرخ سود بانکی اقدام به افزایش بیش از حد تصور پول پیش کردند. افزایش اجاره بها برای ۲۴.۱۲ درصد از کل خانوار‌های شهری و ۴.۵۱ درصد از کل خانوار‌های روستایی که اجاره نشین هستند، به دغدغه‌ای جدی تبدیل شد. در این شرایط شاید مهم ترین طرح دولت برای مستاجران، تعیین سقف برای اجاره بها بود. سقف اعلامی اما چالش هایی نیز داشت، بسیاری از مالکان برای تن ندادن به این طرح دستوری قرارداد مستاجران را تمدید نکردند. چالش دیگر این بود که سقف ٢۵ درصد گاه بیشتر از سطحی بود که صاحب خانه ها برای مستاجر در نظر گرفته بودند و همین نرخ حتی سطح متوسط را هم دچار تزلزل کرد ضمن اینکه سقف ٢۵ درصد در مناطق شمالی تهران که اجاره بها بالاتر از سایر نقاط است رقم بالایی است و در واقع اجاره نشینان را بازنده نهایی کاغذ بازی دولت می کند!

آمارهای مربوط به اجاره بها چه می گویند؟

هر چند وزیر راه و شهرسازی از رعایت سقف تعیین شده اجاره بها در ۲۴ تیرماه سال جاری ابراز رضایت کرده بود، گویا آمارهای مرکز آمار ایران که به تازگی منتشر شده، نشان می دهند که چندان هم وضعیت رضایت بخش نبوده است! مرکز آمار ایران به تازگی، گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحد‌های مسکونی خانوار‌های شهری در تابستان ۱۳۹۹ را منتشر کرد. در بخشی از این گزارش عنوان شده بود که متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل تابستان ۱۳۹۹ برابر با ۴۱.۲ درصد بوده است! همچنین تورم نقطه به نقطه اجاره بهای واحد‌های مسکونی خانوار‌های شهری در تابستان سال جاری ۲۸.۹ درصد بوده است. این دو رقم نشان می دهند، سقف تعیین شده برای افزایش اجاره بها که دولت تاکید بر رعایت آن داشت و اجرای آن را رضایت بخش اعلام می کرد، اصلا رعایت نشده است.

‌همسان‌سازی قیمت بازار اجاره با قیمت مسکن با شتاب بی‌رحمانه‌ای در حال انجام است و در شرایطی که میانگین قیمت مسکن صعود مداومی در پیش گرفته، بازار اجاره نیز از افزایش پی‌درپی قیمت‌ها در امان نمانده است. براساس اطلاعات منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در تابستان امسال، باوجود قواعدی که برای افزایش اجاره‌بها در دوره کرونا اتخاذ شده، روند رو به رشد قیمت اجاره ادامه پیدا کرده و فقط در سه‌ماهه تابستان، شاخص اجاره‌بها ۱۱.۸درصد رشد کرده است.
آمارها نشان می‌دهد تورم ۴فصل منتهی به تابستان امسال برای قراردادهایی که تمدید شده‌اند، به ۴۱.۲درصد رسیده که ۱۵.۲درصد بالاتر از میانگین نرخ تورم کل کشور است، آن‌هم در شرایطی که با مصوبات ستاد مقابله با کرونا، افزایش قیمت در بازار اجاره به‌شدت کنترل شده و قراردادهای اجاره مسکونی تا سه‌ماه بعد از اتمام دوره شیوع این بیماری، نهایتاً با ۲۵درصد افزایش قابل تمدید است.

نقشه استانی تورم اجاره‌بها

در فصل تابستان ۱۳۹۹، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ۱۹۵.۸واحد رسیده که نسبت به فصل قبل ۱۱. ۸ درصد افزایش داشته است. بررسی وضعیت افزایش شاخص اجاره‌بها به تفکیک استان‌ها نشان می‌دهد در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان همدان با ۱۶. ۲ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان سیستان و بلوچستان با ۳. ۱ درصد افزایش است.
به‌عبارت‌دیگر، در تابستان امسال، نسبت به فصل بهار،
مستأجران همدانی ۴.۴درصد تورم بیشتری احساس کرده‌اند و در مقابل، رشد اجاره‌بها در استان سیستان و بلوچستان ۸.۷درصد کمتر از میانگین رشد در کل کشور بوده است.همچنین درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل تابستان ۱۳۹۹ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌نقطه)، ۲۸. ۹ درصد محاسبه شده که نسبت به فصل بهار امسال ۵. ۶ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس آمارها، در این فصل، بیشترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مربوط به استان همدان با ۳۷ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با ۸. ۶ درصد افزایش است.به‌عبارتی، خانوارهای استان همدان به‌طور متوسط ۸. ۱ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی ۲۰. ۳ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.
میانگین نرخ تورم ۴فصل منتهی به فصل تابستان ۱۳۹۹ نیز نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره‌بها، برابر با ۲۴.۳درصد است. بررسی‌ها نشان می‌دهد استان لرستان با تورم ۳۲.۳درصدی، دارای بالاترین تورم ۴فصل منتهی به تابستان امسال بوده و در مقابل استان آذربایجان غربی با تورم ۸. ۹ درصدی، کمترین میزان رشد را تجربه کرده است.

ترمز رشد اجاره با ستاد کرونا

نکته قابل‌توجه در داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران این است که در فصل تابستان ۱۳۹۹ متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۴۱.۲درصد بوده که ۱۵.۲درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی کشور است، درحالی‌که تورم سالانه کل قراردادهای اجاره ۲۴.۳درصد محاسبه شده است. در حقیقت آمارها نشان می‌دهد گرایش بازار در تعیین میزان رشد قیمت اجاره در سایه رشد مداوم قیمت مسکن بسیار فراتر از ارقامی بوده که در میانگین کشوری محاسبه شده، اما مصوبات ستاد مقابله با کرونا برای حمایت از مستأجران در دوره شیوع بیماری کووید-۱۹عملاً راه را بر وقوع سونامی جهش قیمت اجاره بسته و نرخ‌گذاری بازار را تعدیل کرده است، چراکه این ستاد از ابتدای امسال ۲ مصوبه اجاره‌ای داشته که در مصوبه اول حکم به تمدید سه‌ماهه قراردادهای اجاره تا پایان خرداد ۹۹داده بود و در مصوبه دوم، با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، اعلام کرد: کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۸تیرماه امسال تمدید نشده، درصورت عدم‌توافق میان طرفین و تمایل مستأجر به تداوم قرارداد، به‌صورت خودکار تا سه‌ماه پس از اعلام رسمی پایان شیوع کرونا از سوی وزارت بهداشت تمدید می‌شود و حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها یا مبلغ رهن نیز در این قراردادها برای شهر تهران تا ۲۵درصد، کلانشهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم، کرمانشاه) تا ۲۰درصد و سایر شهرها تا ۱۵درصد خواهد بود.

به‌عبارت‌دیگر، در حالی نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدیدشده در تابستان امسال ۴۲.۱درصد بوده که به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، مستأجران قدرت چانه‌زنی بالاتری داشته‌اند و قطعاً بخش قابل‌توجهی از قراردادها با نرخ‌های مصوب این ستاد یا ارقام نزدیک به آن تمدید شده‌اند، اما همچنان میزان رشد قراردادهای خارج از مصوبه ستاد به‌قدری بوده که توانسته است میانگین رشد قیمت را تا حوالی ۲برابر نرخ مصوب ستاد بالا ببرد.

براساس آمارها، در تابستان امسال، تورم فصلی اجاره‌بهای مسکونی در مناطق شهری به ۱۱.۸درصد رسیده که در سال‌های اخیر بی‌سابقه بوده است و اگر قاعده‌گذاری ستاد مقابله با کرونا برای مهار رشد اجاره‌بها نبود، احتمالاً می‌توانست به وقوع بحرانی در بازار اجاره دامن بزند. از نگاه بازار، در شرایطی که میانگین قیمت مسکن روزبه‌روز رشد می‌کند و در شش‌ماهه امسال تا ۶۰درصد افزایش پیدا کرده، اجاره‌بهای مسکونی نیز به‌عنوان تابعی از ارزش واحد مسکونی باید افزایش پیدا کند. این قاعده گرچه مورد قبول وزارت راه و شهرسازی و متولیان دولتی حوزه مسکن نیست، اما درست یا غلط، شیوه‌ای است که از سال‌های دور در بازار اتخاذ شده و همواره در میان‌مدت محقق شده است.

همان گونه که ملاحظه می‌گردد، باز هم آن چیزی که دولت به شکل دستوری تعیین کرده بود، رعایت نشد. این ماجرایی است که در بازار‌های مختلف در این سال‌ها شاهد آن بودیم. بازار و عرضه و تقاضا راه خود را می‌رود و دولت به هر بازاری وارد شد و خواست با دستور کار را به پیش ببرد، ناموفق بود. این عدم موفقیت هم ریشه در نبود ضمانت‌های اجرایی کافی دارد. البته که نباید از کنار مساله رشد نرخ تورم و همچنین تولید ناکافی مسکن در این هشت ساله دولت به سادگی عبور کرد. در دوره وزارت عباس آخوندی بر وزارت راه و شهرسازی که آجری روی آجر گذاشته نشد، در این چند ساله وزارت اسلامی هم نکته مثبتی دیده نمی‌شود که به آن تکیه کرد.

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.