پیچ و تاب شگفت‌انگیز بازار مسکن آمریکا در دوران کرونا

نویسنده: شان تالی-مترجم: مونس نظری-طبق آمار مطالعات مسکن مؤسسه امریکن اینترپرایز، از سال ۲۰۰۶ به این سو، قیمت مسکن در ایالت متحده بیشترین میزان افزایش را تجربه کرده است. چنین انفجاری بازی را تغییر می‌دهد. پدیده‌ای متفاوت از آن‌چه پیش‌تر درمورد نرخ بهره بسیار پایین و موجودی‌های اندک اتفاق افتاده بود. در رخدادی ناگهانی که یکی از مهم‌ترین و در عین حال کم‌ترین گزارش‌های موجود مربوط به اقتصاد کرونا است، تعداد خانه‌های گران قیمت در رقابتی تنگاتنگ با تخفیف‌های استئنایی در حال پیشروی‌اند.
دلیل این است که امریکایی‌های ثروتمند دورکاری می‌کنند و دیگر نیازی به مراجعه به مراکز اداری ندارند و می‌توانند از هر جایی کار کنند. بنابراین خانه‌های خود را در سن خوزه، سیاتل یا شیکاگو می‌فروشند و خانه‌های بزرگتر و ارزانتر در فونیکس، بویز یا سینسیناتی می‌خرند. آخر هفته‌ها را کنار استخر می‌گذرانند و کودکان‌شان را در حیاط پشتی‌های بزرگ‌شان تماشا می‌کنند.

اد پینتو، مدیر مرکز مسکن AEI در این باره  می‌گوید: «چنین روندی همیشه وجود داشته، اما پاندمیک آن‌را تشدید کرده است. تاکنون شاهد این سطح از معاملات مسکن، آن هم در چنین مقیاسی نبوده‌ایم. افرادی که بدون توجه به محل کارشان، به دنبال سکونت‌گاه‌های بهتر در شهرهایی دورتر هستند. این اتفاق یاد اواسط دهه 1980 را زنده‌ می‌کند؛ زمانی که با افزایش قیمت زمین در ایلینویز، مردم سراغ مزرعه‌های بزرگتر و ارزانتر در کانزاس رفتند؛ و بعد به دنبال فضاهای بیشتر و معاملات بهتر به سمت غرب حرکت کردند. برنده این بازی، بازار آزاد مسکن است.»

در گذشته، کم‌هزینه‌ترین خانه‌ها همیشه وضع پایدارتری داشتند. سریع‌ترین بهره هم نصیب همین دست املاک بود. طبقات بالا هم سود می‌برند، اما کمتر. مشتریان کار و زندگی متمول در سن خوزه می‌گویند که اغلب در حال خرید واحدی دیگر در همان سن خوزه و جابه‌جایی آن هستند. این دسته از خانوارها معمولا پول بیشتری در اختیار داشته‌اند و نسبت به افرادی که اولین خریدشان را انجام می‌دادند و توسط اداره مسکن فدرال (FHA) پشتیبانی می‌شدند، به اهرم‌های کمتری نیاز داشتند. پینتو می‌گوید: «آن‌ها گروه محافظه‌کارتری بودند. می‌توانستند با همان میزان پرداخت قبلی، خانه‌های بیشتری خریداری کنند. اما خانواده‌هایی هستند که خانه‌ای سه خوابه دارند و آن‌قدر دوستش دارند که لزومی به تعویض آن حتی با یک واحد چهارخوابه هم نمی‌بینند. این گروه برای خرید خانه، دوی سرعت نمی‌گذارند.»

مثل طبقه پایین که در آن دولت حمایت می‌کند و به آ‌ن‌ها رسما می‌گوید: «برو آن خانه را بخر!». نتیجه اینکه افرادی که تمکن زیادی ندارند به وقت مناسبش، برای خرید ملک ارزان، با تمایل و سرعت بیشتری پا روی گاز می‌گذارند و این میزان، بیش از ولعی است که طبقات متمول در بازه‌های زمانی خاص برای محدوده‌های بالاتر شهرهای خود نشان می‌دهند. خانه‌های سیار فعالیت‌های اخیرا کشف شده امریکایی‌ها، عکس روند سابق را نشان می‌دهد. از ماه ژوئن تا ماه اکتبر، حتی خانه‌های گران هم با قیمت ارزان فروخته شدند. AEI خانه‌ها را چهار دسته می‌کند: پایین، متوسط، متوسط رو به بالا، بالا و کاهش ناگهانی در چهل کلانشهر. فروش‌های صورت گرفته در صدک چهارم یا زیر آن که با کمک وام‌های FHA انجام می‌شوند، در پایین‌ترین گروه قرار می‌گیرند. این اعداد بسته به اینکه مربوط به کدام محل باشند، کامالا فرق می‌کنند. در سن دیگو، میانگین پایین‌ترین گروه 377000 دلار است، در حالی که این میزان در شارلوت 147000 دلار است. «متوسط رو به باال» در سیاتل، 681000 دلار و در فینیکس 414000 دلار است. اقامت‌گاه‌های سطح بالا معمولا برای FHA ،فنی می (انجمن ملی فدرال وام) و فردی مک (کمپانی ملی وام‌های مسکن) خیلی گران محسوب می‌شوند و لذا خریداران معمولا وام‌های مسکن با ارزش پایین‌تر در حدود 70 تا 80 درصد از بانک‌ها یا وام‌دهندگان دیگر دریافت می‌کنند. از سال 2012 تا اواسط سال 2020، «کم» به مراتب بهتر از محدوده‌های «بالا» عمل کرد. میزان متوسط رزرو در این بازه قیمتی، حدود 7 درصد در سال بود، در حالی که برای «متوسط رو به بالا» این مقدار 5 درصد و برای «بالا یا زیاد» تنها 4 درصد بود. سال گذشته نیز کماکان «کم» سهم قابل توجهی را به خود اختصاص داده بود. اما داده‌های ماه ژانویه نشان می‌دهند که حالا این ارقام در هر سه رده با تفاوت کمی از هم و با سرعت افزایشی بی‌نظیری در حال پیش‌روی‌اند: «3.14 %برای کم»، «1.16 %برای متوسط رو به باال» و «7.13 %برای زیاد». از نظر پینتو، جنبش‌های شدید در بازار، تغییر زمین ساختی را نشان می‌دهد؛ فرایندی که احتمالا دو سالی به طول خواهد انجامید. جهت پیش‌بینی اینکه قیمت‌ها به کجا می‌خواهند برسند، باید همریزگاه نیروهای مطلوب را بررسی کرد و دید اقتصاد دوران همه‌گیری و کار در منزل، وضعیت مسکن را به کجا خواهد رساند. برای تخمین میزان افزایش قیمت‌ها در ماه‌های پیش رو، پینتو دست به جمع‌آوری نمونه داده‌های ارسال شده به فنی، اف.اچ.ای، فردی و سایر سازمان‌های دولتی و همچنین بانک‌های خصوصی می‌زند. این ارقام «نرخ‌های قفل شده‌اند»، زیرا قراردادها وقتی تنظیم می‌شوند که وام‌دهندگان نرخ وام را تعیین کرده باشند. این داده‌ها به پینتر این امکان را دادند که پیش از به ثبت عمومی رسیدن فروش، قیمت‌های آینده را پیش بینی کند. براساس این اطلاعات او پیش بینی میکند افزایش قیمت‌ها در تمام سطوح، با نرخی بالاتر از آنچه در ژانویه گزارش شد، ادامه خواهد یافت.

این روش به پینتو کمک کرد به طور دقیق پیش‌بینی کند که آنچه HPA می‌نامد، در اوایل سال جاری دورقمی می‌شود. وضعیت مسکن در اوایل 2020 مطلوب نبود. در اوایل ماه مارس، قراردادهای خرید در مقایسه با زمان مشابهش در سال 2019 ،از 51000 به 33000 رسیده بود. کرونا در بازه‌ای کمتر از هفت هفته، خریداران را از دور خارج کرده بود. از اواسط ژوئن تا اواخر نوامبر، شمار قراردادهای تازه در هر ماه به 50000 قرارداد رسید؛ رقمی بسیار بالاتر از 35000 قراردادی که در سال 2019 به ثبت رسیده بود. پس از یک شیب فصلی و با فرارسیدن پایان سال، نرخ‌ها دوباره بالا رفتند؛ چیزی در حدود 60 % بیش از میانگین سال 2019. اعداد بزرگ قرارداد، جهش عظیم فروش در ماه‌های آینده را پیش‌بینی می‌کردند؛ حرکتی چنان قوی که خبر از ادامه ساخت و سازها می‌داد.

با افزایش ولع امریکا برای خانه، سهام خانه‌های فروشی رو به کاهش گذاشته است. پینتو چهار دلیل برای بحران موجودی مسکن فروشی عنوان کرد. نخست، آن‌هایی که در دهه‌های شصت و هفتاد صاحب فرزند شده‌اند به جای نقل مکان به آپارتمان‌های کوچک، مدت طولانی‌تری در خانه‌های خود مانده‌اند و جمع گسترده پدیدآمده باعث جذابیت خانواده شده است. دوم، در مکان‌های مثل کارولینا و تگزاس، که شمار ساختمان‌ها نسبتا بالاست، پروسه منطقه‌بندی (زونینگ) و تصویب ساخت و سازهای جدید، بیشتر و بیشتر به طول می‌انجامد. سوم، اعمال محدویت‌های شدید استفاده از اراضی در شمال شرقی و اغلب غرب، هم‌چنان کورسویی ناچیز برای عرضه فراهم کرده است. چهارم، کووید۱۹ با تعطیلی ساخت و ساز به مدت دو ماه در بهار و تابستان، خسارات پدیدآمده را بزرگتر کرده است.

نتیجه، طوفانی قطعی بود که موجودی را به پایین‌ترین سطح تاریخی‌اش رساند. از ژانویه سال 2020 ،تعداد خانه‌های موجود برای فروش از یک میلیون واحد به 600000 واحد رسید. «ماه‌های عرضه» برای فروش مسکن در دو سال اخیر از 3.3 ماه به 0.2 تنزل پیدا کرده است. این میزان نیمی از میزان سهم پنج ماهه‌ای بوده است که به گفته پینتو، نشان دهنده یک بازار متعادل است. نکته قابل توجه اینکه بازه زمانی عرضه خانه‌های طبقه متوسط رو به بالا به 2.2 ماه تنزل پیدا کرده و در بالاترین حد به 7.4 ماه رسیده است؛ در حالی که این میزان تقریبا نیمی از رقم 9.8 ماهه مشابه در سال قبلش بوده. بزرگتر، نوسازتر، و گرانتر زیاد بودن تقاضا و محدود بودن موجودی، قیمت را به طرز سرسام آوری افزایش می‌دهد. بزرگترین جهش‌ها نیز مربوط به بخش‌هایی می‌شود که در آنها خانواده‌های متمولی که تازه بچه‌دار شده‌اند در حال جابه‌جایی برای خرید مسکن بزرگتر با هزینه‌های کمترند و همین سبب می‌شود مناطق گران سود کمتری داشته باشند.

برنده بزرگ، فینیکس است. از ژانویه 2020 تا ژانویه 2021 ،نرخ ساالنه HPA از 9 %به 5.14 % افزایش داشته است. ساکرامنتو نیز مانند فینیکس از مزایای خروجی های لس آنجلس و سانفرانسیسکو بهره‌مند شد. زیرا HPA در اینجا نیز به ارقام 1.18 و 7.19 درصد رسید. دیگر برندگان این بازی، ریورساید، کالیفرنیا )4.17 ،)% تامپا بودند.(% 14.1)  آتالنتا و (% 16.5) نشویل (%، 20.5) معاملات مسکن در کلمبوس، اوهایو، از ژانویه 2020 سعی دارند متمولین شیکاگو را که دورکاری می‌کنند به سمت پرداخت مبالغی با 16 درصد افزایش سوق دهند. یکی از شگفتی‌ها منطقه ساحلی فیلادلفیاست؛ جایی که HPA از 5.1 درصد در ژانویه 2020 به 2.18 درصد در دسامبر رسید. شکاف عظیم قیمتی میان فیلی و منهتن باعث شد افراد پردرآمد از کانکس‌های تنگ و خانه‌های کوچک به خانه‌های بزرگتر و ارزان‌تر در فیلادلفیا کوچ کنند. در هفته یک یا دو بار سفر به آمتراک برای بازدید از دفاتر بیگ اپل، فقط 90 دقیقه زمان می‌برد. پینتو می‌گوید: به لطف خدا خروج از منتهن بازار داغی پیدا کرده. نوارک، ان.ج ی و آسبری پارک در حال برگزاری جشن خروج منهتنی‌ها و خریدهای بزرگشان از هودسون هستند.

نرخ‌های رهن کجا می‌روند؟

سؤال اصلی اینکه آیا افزایش نرخ وام مسکن، منحنی HPA را مسطح می‌کند یا آن را پایین می‌کشاند. معیار شاخص 30 ساله در حال حاضر از 65.2 درصد در اوایل ژانویه به 25.3 درصد رسیده است. پیتر معتقد است اگر نرخ به 4 درصد برسد، قیمت‌های ملی به افزایش خود ادامه خواهند داد. «پایان بردن این شلوغی‌ها حداقل 5 سال وقت می‌برد. هنوز فاصله زیادی داریم.» بنا به گفته او افزایش 30 ساله هیچ تأثیری در آوریل و مه نخواهد داشت، چرا که معاملات پیشتر انجام شده‌اند. بنابراین در آن ماه‌ها انتظار رشد 13 تا 14 درصدی، انتظار دوری نیست. اما نرخ‌های بالا در ماه‌های مه و ژوئن، رو به کاستی می‌گذارند. در آن زمان حدود 9 تا 10 درصد کاهش تخمین قیمت خواهیم داشت. وی می‌افزاید: «این هم باز سرعت بالایی است. خیلی بالاتر از ده سال اخیر، البته جز بازه زمانی اخیر.» او عقیده دارد چیزی ورای پرداخت‌های ماهانه، باعث ایجاد تغییر اساسی در افزایش قیمت‌ها نخواهد بود. وی می‌گوید: «نرخ 5.3 درصدی، مانع از مهاجرت خانواده‌ها از سن خوزه به فینیکس، نخواهد شد؛ خانواده‌هایی که می‌توانند خانه‌ای بزرگتر را با 30 درصد هزینه کمتر داشته باشند.» او با مقایسه یک خانه 1400 فوت مربعی در سن خوزه به قیمت 602000 دلار، یک مسکن 2200 فوت مربعی در ساکرامنتو با قیمت 430000 دلار و ساختمانی گچ‌کاری شده در فینیکیس به قیمت 384000 دلار می‌گوید: «بعضی خانواده‌ها با این ترفند نه فقط فضای بیشتری به دست می‌آورند، بلکه ماهانه هزینه کمتری پرداخت می‌کنند، و نقدینگی حاصل از فروش خانه خود در شمال کالیفرنیا را هم به جیب می‌زنند.» به عقیده پینتو، این سبک زندگی، متأثر از کووید۱۹ بود که لرزشی کوچک را به زلزله‌ای بزرگ تبدیل کرد. او می‌گوید: «در گذشته انگار کالیفرنیا و نیویورک بازارهای گرفتاری بودند. اگر محل کارتان آنجا بود، هزینه‌های زندگی‌تان سر به فلک می‌زد. به مدت 45 سال قیمت‌ها در این بازارها هیچ صرفه‌ای نداشتند. تا چندی پیش تصور می‌شد که هیچ چاره‌ای جز سکونت در سن خوزه، سیاتل یا سانفرانسیسکو وجود ندارد. پاندمیک اما همه چیز را تغییر داد.

پیش ازین هیچ‌وقت مهاجرت در این مقیاس اتفاق نیفتاده بود. برنده نهایی بازار آزاد است.» برای وقوع این اتفاق قرن‌ها وقت الزام بود، اما پاندمیک سدها را شکست. باید دید در تناسخ (تجسم مجدد)، این پراکنده روی زمین با چه سرعتی اتفاق خواهد افتاد.

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.