از «صاحب‌خانه خوب» تا تعیین سقف برای اجاره

دولت با تعیین دستوری سقف افزایش اجاره بها به بازار معاملات مسکن ورود کرد

از کپرنشینی و کارتن خوابی تا گور خوابی و این روزها نیز پشت بام خوابی و هم‌خانگی و اسکان در خانه‌های ۲۵ متری، این‌ها، دردناک‌ترین روایت‌ها از جستجوی میلیون‌ها نفر برای یافتن سرپناه است. در واکنش به آشفته بازار مسکن اما دولت که پیش از این، از طریق صدا و سیما، با تشویق صاحب‌خانه‌ها به مهربانی با مستاجران به میدان آمده بود، حالا به تازگی برای افزایش اجاره بها، سقف دستوری تعیین کرده است. در این میان، مرکز پژوهش‌های مجلس نیز از اجاره نشینی بیش از ۴۰ درصدی در پایتخت خبر می‌دهد.

موج تازه گرانی‌ها

هفاه گذشته بود که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: «مالکان، هرچه گران شده را به نوعی از مستأجر خود می‌خواهند دریافت کنند.» همین اظهارات کافی بود تا تصویری روشن از آشفته بازار گرانی اجاره بها در میانه بحران کرونا داشته باشیم. ده‌ها و صد‌ها هزار جابجایی و اتمام قرارداد به دلیل گرانی اجاره بها، آن هم درست میان بحران کرونا، قصه‌ای پرغصه، زیر پوست شهرهای کشور در این روزها است.

رسانه‌ها می‌گویند که افزایش قیمت در شرایطی رخ داده است که به دلیل شیوع کرونا و تعطیلی مشاوران املاک، خرید و فروش اندکی در بازار صورت گرفته است. طبق آماری که وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسکن در تهران منتشر کرده است، در فروردین ماه امسال، ۱۳۰۰ مبایعه نامه و در اردیبهشت ماه ۱۱ هزار و ۵۶۹ مبایعه نامه مبتنی بر خرید و فروش صادر شده است. این آمار در فروردین ماه کاهشی ۶۲ درصدی را نسبت به فروردین سال گذشته نشان می‌دهد و این رقم در اردیبهشت کاهشی بیش از ۶.۱ درصد را داراست. در کل، حجم معاملات، کاهشی ۱۸ درصدی را تجربه کرده است.

ماجرا اما هر چه که باشد، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، بیش از ۲ میلیون تومان رشد داشته است و متوسط قیمت مسکن در فروردین ماه برابر با ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان بود که در اردیبهشت ماه به کمی بالاتر از ۱۷ میلیون تومان رسیده است، این یعنی رشدی ۴۲ درصدی نسبت به سال ۹۷.

دنیای اقتصاد می‌نویسد که بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال ۹۲ یک جهش بی‌سابقه در حوزه قیمتی را تجربه کرد. پس از آن به تدریج قیمت‌ها در آستانه ریزش قرار گرفت تا اینکه از نیمه سال ۹۲، رکود بر این بازار تا چندین سال سایه افکند. حالا پس از گذشت هفت سال، در خردادماه امسال، مجددا قیمت‌های پیشنهادی با جهش روبه‌رو شدند. آمارها نشان می دهد که در تهران، طی ۱۴ ماهه گذشته، عمده معاملات حول واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری بوده است و عموما مردم قادر به خرید واحدهایی با متراژ بالا نیستند.  این‌ها را که کنار هم بگذاریم، ظهور پدیده‌های پشت بام خوابی و هم خانگی و … نیز، چندان هم تعجب آور نیست. در هفته‌های اخیر بود که در خبرها آمده بود که پشت بام‌ها را برای شب‌خوابی، پنجاه هزار تومان اجاره می‌دهند.

این در حالی است که در این میان، عنوانی غلط اندازی برای میلیون‌ها مزد‌بگیر نیز هر ساله طبق قانون کار پرداخت می‌شود: حق مسکن. حقی که در سال ۹۳ از ۲۰ هزار به ۴۰ هزار تومان افزایش یافت اما پس از دو سال در هیأت دولت تصویب شد و از مهر ماه سال ۹۵ مبلغ ۴۰ هزار تومان برای این مؤلفه در نظر گرفته شد. امسال نیز فرایند تعیین حق مسکن با برخی حواشی همراه بود به گونه‌ای که پس از گذشت سه ماه از سال، شورای عالی کار دو روز قبل برای تعیین حق مسکن تشکیل جلسه داد و اعضای شورا بر روی افزایش ۲۰۰ هزارتومانی حق مسکن و افزایش از ۱۰۰ به ۳۰۰ هزار تومان به اجماع رسیدند.

از صاحب‌خانه خوب تا طرح دستوری

«هشتگ صاحب‌خانه مهربان»، این روزها اگر مشغول دیدن یک مسابقه هیجان انگیز فوتبال یا برنامه‌ای پربیننده در صدا و سیما باشید، لابد چشم‌تان به زیرنویس‌های صدا و سیما با هشتگ صاحب‌خانه خوب افتاده است. پویشی با مشارکت صدا و سیما، برای انعکاس روایت مستاجرانی که با صاحب‌خانه‌های منصف سر و کار دارند. هدف از این پویش اما ظاهرا، کاهش رنج میلیون‌ها مستاجر در بحران گرانی مسکن است، آن هم از طریق تحریک احساسات و تشویق صاحب‌خانه‌ها به مهربانی و مدارا با مستاجران، نتیجه این پویش اما از پیش روشن بود.

صبح هشتم تیرماه، حسن روحانی رییس جمهوری ایران، درباره مشکل مستأجران گفت: «مقرر کردیم اجاره‌بها از فردا در تهران نمی‌تواند ۲۵ درصد بیشتر از سال قبل باشد. در سایر کلان‌شهرها از ۲۰ درصد بیشتر نباید باشد و در بقیه شهرها، هم ۱۵ درصد.» این گفته‌ها اما به روشنی نشان داد که تشویق به مهربانی، چگونه جای خود را به تعیین سقف دستوری افزایش اجاره برای صاحبخانه‌ها سپرد.

روحانی البته تاکید کرد: «این مبنایی برای افزایش اجاره بها است. اینکه اجاره بهایی که از فردا منعقد می‌شود تا کی معتبر است، محل بحث است. تصمیم بر این است تا زمانی معتبر باشد که وزارت بهداشت شرایط این ویروس را از حالت اضطرار خارج کند. از آن تاریخ به بعد، قراردادها سه ماه دیگر تمدید می‌شود و بعد از آن سه ماه، موجر و مستأجر می‌توانند با توافق جدیدی با هم ادامه دهند.»

اما خبرگزاری تسنیم می‌گوید، این طرح کپی برداری از طرحی در دولت محمود احمدی نژاد است. طرحی که در دولت دهم در سال‌های 90 و 91 اجرا شده بود. در آن زمان، علی نیکزاد وزیر وقت راه و شهرسازی و نماینده کنونی مجلس نسبت به تاثیرگذاری آن اطمینان بالایی داشت، اما در نهایت برچسپ شکست خورده بر پیشانی این طرح ابتکاری وزیر اسبق راه و شهرسازی خورد.

مشکلات این طرح اما پیشاپیش مشخص بود. در واقع، ضمانت اجرا، پاشنه آشیل اصلی آن است، آن هم تنها با یک پرسش ساده: «دولت چگونه می‌تواند در قرارداد خصوصی میان صاحب خانه و مستاجر در یک بنگاه معاملات املاک، دخالت کند؟»

در زمان اجرای این طرح در دولت قبل، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر این‌که مخالف تعیین میزان افزایش نرخ اجاره‌بها از سوی دولت هستیم به تسنیم گفته بود: «مالکیت محترم است و در اسلام محترم‌تر، بنابراین ما با هر گونه تجاوز به این حریم مخالفیم. 2 سال پیش آقایان آمدند و گفتند که میزان افزایش اجاره‌بها را 7 تا 9 درصد برای کنترل بازار تعیین کرده‌ایم، اما این برنامه تاثیری نداشت.» مصطفی‌قلی خسروی یادآور شد: «سال گذشته (91) نیز اعلام کردند که می‌خواهیم سقف 10 تا 12 درصدی را برای اجاره‌بها  تعیین کنیم، جلسه‌ای با مسئولان برگزار شد و گفتیم اگر می‌خواهید این کار را انجام دهید حداقل رقمی را اعلام کنید که به حقیقت نزدیک باشد که در نهایت ما با افزایش 13 تا 15 درصدی موافقت کردیم.» خسروی در پاسخ به این پرسش که آیا احتمال جریمه بنگاه‌های املاک از سوی تعزیرات به دلیل عدم رعایت دستورالعمل دولت در خصوص اجاره‌بها وجود دارد، گفت: «کسی نمی‌تواند بنگاه‌های املاک را جریمه کند و کسی نمی‌تواند این کار را انجام دهد. این قبیل برنامه‌ها نه اجرایی بوده و نه خواهد بود.»

 توصیه مرکز پژوهش‌ها به دولت

حالا بد نیست تا نگاهی به توصیه مرکز پژوهش‌های مجلس، به دولت بیندازیم. توصیه‌ای که در قالب یک گزارش، حدود یک هفته قبل منتشر شده بود. مرکز پژوهش‌های مجلس، نهادی است که درباره کلان‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور، هر چند وقت یک‌بار، گزارشی تحقیقی را تهیه و منتشر می کند و حالا در تازه‌ترین متن منتشر شده خود، به سراغ مساله اجاره نشینی رفته است.

در مقدمه این گزارش، آمده است که این گزارش پاسخي دوگانه به مداخله حمایتي یا عدم مداخله دولت در حمایت از اجاره‌داری است كه نشان مي‌دهد حتي با وجود دشواری‌های اجرایي، ضعف ابزارهای مداخله، تعلل دولت‌ها در ساماندهي بازار اجاره و برخي تلاش‌های ناموفق مشابه، در شرایط اضطراری و مواجهه با شیوع و همه‌گیری بیماری كرونا و آثار مستقیم معیشتي آن، مداخله دولت در اجاره‌داری، امری اجتناب‌ناپذیر است.

این گزارش، درباره اقدامات کرونایی دولت در بحث اجاره می‌نویسد: در ۶ اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ پیشنهاد تمدید خودكار 6 ماهه اجارهنامه مستأجران ازسوی وزارت راه و شهرسازی به دولت ارائه شد. این پیشنهاد به دلیل كاهش منابع درآمدی اكثر مردم، محدودیت بازدید از واحدهای مسکوني و نگراني مردم از نقل و انتقال به واحدهای مسکوني جدید به دلیل شیوع ویروس كه به خصوص در كلان شهرها مشکلات زیادی برای شهروندان ایجاد كرده، مطرح شد. در ۱۴ اردیبهشت ماه 1399 وزارت راه و شهرسازی اعلام كرد كه با تصویب ستاد ملّي مبارزه با كرونا، مدت زمان بسته بودن بنگاه‌های مشاور امالک كه حدوداً دو ماه است به قراردادهای اسفند و فروردین واحدهای مسکوني اضافه مي‌شود. براساس این مصوبه قراردادهایي كه اتمام آنها اسفند 1398 تا اردیبهشت 1399 بوده است دو ماه با شرایط قبل بدون افزایش اجاره بها تمدید مي‌شوند و مالکان مجاز به اخراج مستأجر نبوده و قوه قضائیه نیز حکم تخلیه صادر نخواهد كرد. این مصوبه نیز همانند سایر مصوبات ستاد ملي مبارزه با كرونا یك الزام قانوني اعلام شده است.

اما واقعیت نشان داد که پس از اتمام محدودیت‌ها و آغاز معاملات مسکن، و موج تازه گرانی ها، خیلی زود، بلای گرانی اجاره، گریبان مستاجران را گرفت.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی اما در بخش پیشنهادها، راهکارهایی را نیز به دولت، پیشنهاد می‌دهد:

درخصوص موضوع حمایت از مستأجران در دوران شیوع ویروس كرونا از میان مهم ترین اقداماتي كه دولت‌های كشورهای مختلف اتخاذ كرده‌اند، مي‌توان به تمدید قراردادهای اجاره و عدم فسخ قرارداد به مدت معین تا بازگشت به وضعیت عادی، عدم افزایش نرخ اجاره‌بها در این مدت، امکان استمهال پرداخت اجاره بها توسط مستأجر در صورت ناتوانایي و آسیب اقتصادی، اعطای كمك های مالي بالعوض یا وام به مستأجران آسیب دیده و اقدامات تشویقي مالکان مانند تعویق در بازپرداخت وام‌های مسکن، مالیات و عوارض و اعطای برخي وام‌های تشویقي اشاره كرد. درخصوص اقدامات اجرایي دولت‌ها برای افزایش تأثیر این سیاست‌ها نیز مي توان به مواردی همچون اطمینان از میزان درآمد و آسیب اقتصادی مستأجر درنتیجه شیوع ویروس، ثبت اطلاعات مستأجران به صورت مستمر و اطلاع از وضعیت آنان، تشویق به سازش و توافق مالك و مستأجر و مواردی از این قبیل اشاره كرد. نقش مهم نظام اجاره‌داری حرفه ای برای ساماندهي و نظارت بر بازار استیجاری مسکن قابل انکار نیست كما اینكه در گزارش حاضر مشاهده شد كه استقرار یك نظام اجاره‌داری منسجم در كشور، اجرای سیاست‌های دولت‌ها در شرایط اضطراری را تسهیل و بهبود بخشیده است. در حیطه موضوع مورد بحث در حوزه رسیدگي به وضعیت مسکن استیجاری، دسترسي به آمار املاک، قراردادهای اجاره و مالکان و مستأجران از پیش نیازهای اصلي برای برنامه ریزی و كنترل این بازار است.

در وضعیت بحراني كه نیازمند مداخله دولت‌ها است، وجود زیرساخت‌های مناسب برای وضع، اجرا و نظارت بر اجرای قوانین مختلف به‌ منظور ساماندهي و كمك به بهبود شرایط اضطراری ایجاد شده در جوامع و كاهش اثرات منفي آن، ضروری است. حمایت از مستأجران به عنوان جامعه بزرگي از مصرف كنندگان مسکن كه چه از سر ترجیح یا اجبار نوع اسکان استیجاری را انتخاب كرده‌اند، همواره امری مهم و قابل توجه در جوامع مختلف در طول سالیان گذشته بوده و با توجه به وضعیت نامناسب مسکن و تشدید آن در سال‌های اخیر در كشور ما و ناتوانایي بسیاری از اقشار جامعه به تأمین مسکن مناسب نیازمند توجه ویژه است.

حالا دستور اخیر روحانی نشان می‌دهد که دولت از میان این پیشنهادات، ظاهرا تنها اصل مداخله را جدی گرفته است و از سطح هشتگ زدن برای تشویق صاحب‌خانه‌ها به مهربانی به سطح دخالت در افزایش میزان اجاره رسیده است.

ممکن است به این مطالب نیز علاقمند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.