تصرف ۲۵ هکتار اراضی کشاورزی در حومه کرمانشاه توسط یک شرکت راهسازی

 ۱۵ مالک در روستای«پشتوئه» در ۵ کیلومتری از حوالی کرمانشاه می‌گویند حدود ۲۵ هکتار ازاراضی مرغوب کشاورزیشان بدون توافق با آنها در اختیار پروژه راهسازی قرار گرفته و حتی سند نیز به نام شرکت «مرزراه» صادر شده است؛ بررسی «فراز» نشان می‌دهد قانون برای تملک اراضی خصوصی، از توافق و کارشناسی تا پرداخت بهای عادله و تشریفات تصرف، قواعد مشخصی تعیین کرده است که در این پروژه راهسازی نادیده گرفته شده است.

به گزارش «فراز» به روایت یکی از مالکان این است که  ۱۵ نفر در این اراضی ذی‌نفع و مالک هستند ودر این اراضی سابقه کشاورزی داشته‌اند. به گفته او،بخشی از  اراضی زیر کشت بوده و این شرکت راهسازی نسبت به تخریب آنها اقدام کرده است. 

اعتراض مالکان، بنا بر اظهارات مطرح‌شده در گفت‌و‌گو با «فراز»، مخالفت با اصل احداث راه نیست؛ بلکه آنها نسبت به نحوه ورود دستگاه‌های اجرایی و شرکت مجری به زمین‌ها، میزان اراضی مورد تصرف، قیمت‌گذاری، کارشناسی و صدور سند اعتراض دارند.

ادعای مالکان: اراضی بدون اطلاع ما سند خورد

یکی از مالکان در گفت‌و‌گو با «فراز» مدعی شده است که بدون اطلاع مالکان، فرآیند صدور سند برای اراضی انجام شده است.

او می‌گوید کارشناسی اراضی مربوط به سال ۱۴۰۱ بوده، اما مالکان در جریان این فرآیند قرارنگرفته‌اند و بعد‌ها متوجه شده‌اند که اقدامات ثبتی درباره اراضی انجام شده است.

این بخش از روایت، برای اثبات نیازمند بررسی اسناد رسمی است؛ از جمله نظریه کارشناسی، نحوه انتخاب کارشناسان، ابلاغ‌های صورت‌گرفته، آگهی‌های ثبتی و مستند قانونی صدور سند جدید.

اما از منظر حقوقی، اصل مالکیت و نحوه سلب تصرف از مالک تابع قواعد مشخصی است.

ماده ۳۰ قانون مدنی به مالک حق هرگونه تصرف و انتفاع از مال خود را ـ مگر در موارد استثنای قانونی ـ می‌دهد و ماده ۳۱ نیز صراحت دارد که هیچ مالی را نمی‌توان از تصرف صاحب آن خارج کرد مگر به حکم قانون.

از سوی دیگر، اصل ۴۷ قانون اساسی، مالکیت شخصی مشروع را محترم می‌شمارد؛ بنابراین اگر اراضی دارای مالک خصوصی باشند، اجرای پروژه عمرانی به‌تنهایی به معنای زوال مالکیت اشخاص نیست؛ بلکه دستگاه مجری باید از مسیر قانونی تملک وارد شود.

قانون تملک چه می‌گوید؟

مبنای اصلی چنین اختلافی، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ است؛ قانونی که همچنان منسوخ نشده و دقیقاً برای موارد نیاز دستگاه‌های اجرایی به املاک اشخاص پیش‌بینی شده است.

مطابق ماده یک این قانون، در صورتی که دستگاه اجرایی برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی یا نظامی به زمین یا حقوق متعلق به اشخاص نیاز داشته باشد و اعتبار طرح نیز تأمین شده باشد، امکان خرید و تملک طبق تشریفات همین قانون وجود دارد اما این اختیار، مطلق نیست.

ماده ۲ قانون نیز مقرر می‌کند که ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه مربوط برسد و دستگاه اجرایی نیز باید حتی‌الامکان از اراضی ملی یا دولتی استفاده کند؛ بنابراین در پرونده مورد اختلاف، یکی از اسناد مهمی که باید بررسی شود، مصوبه یا مستند تصویب طرح و نقشه دقیق مسیر است.

قیمت زمین باید چگونه تعیین شود؟

قانونگذار در ماده ۳، ابتدا توافق دستگاه اجرایی و مالک را مبنای تعیین بهای عادله قرار داده است.

یعنی اگر مالک و دستگاه اجرایی بر سر قیمت توافق کنند، معامله و پرداخت حقوق مالک بر مبنای همان توافق انجام می‌شود.

اما اگر توافقی حاصل نشود، ماده ۴ وارد عمل می‌شود.

بر اساس این ماده، قیمت توسط هیأت سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود:

یک کارشناس از طرف دستگاه اجرایی.

یک کارشناس از طرف مالک.

و کارشناس سوم با توافق دو طرف و در صورت عدم توافق، با معرفی دادگاه صالح محل وقوع ملک.

رأی اکثریت این هیأت نیز طبق قانون قطعی و لازم‌الاجراست.

اگر واقعاً کارشناسی در سال ۱۴۰۱ انجام شده باشد، باید مشخص شود چه کسانی کارشناسان را انتخاب کرده‌اند، آیا مالکان از فرآیند مطلع شده‌اند، آیا امکان معرفی کارشناس خود را داشته‌اند و نظریه کارشناسی بر چه مبنایی صادر شده است.

  قیمت باید به روز باشد

یکی از مهم‌ترین نکات پرونده، اختلاف بر سر قیمت زمین است.

ماده ۵ لایحه قانونی تصریح می‌کند که ملاک تعیین قیمت، بهای عادله روز تقویم اراضی، ابنیه، تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه در حوزه عملیات طرح است؛ آن هم بدون در نظر گرفتن تأثیر اجرای خود طرح بر افزایش قیمت ملک؛ بنابراین اگر ادعای مالکان این است که زمین‌ها با قیمت بسیار پایین‌تر از ارزش قانونی آنها ارزیابی شده، باید نظریه کارشناسی با معیار ماده ۵ مقایسه شود.

از سوی دیگر، اگر زمین محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد، تبصره یک ماده ۵ نیز برای چنین وضعیتی افزایش ۱۵ درصدی را پیش‌بینی کرده است.

در مورد زمین‌های کشاورزی نیز وضعیت حقوق زارعان و حقوقی مانند حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر حقوق مرتبط در تبصره‌های ماده ۵ مورد توجه قرار گرفته است.

یکی از مهم‌ترین ادعا‌های مالکان این است که زمین‌ها ابتدا تصرف شده و بعد درباره مالکیت و قیمت اقدامات دیگری انجام شده است.

اینجا ماده ۸ قانون تملک اهمیت پیدا می‌کند.

قاعده عمومی ماده ۸ این است که تصرف زمین و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نیست.

البته قانون برای شرایط استثنایی ـ مانند اختلاف در مالکیت، مجهول بودن مالک، بازداشت یا رهن ملک و موارد مشابه ـ مسیر دیگری تعیین کرده است.

در این حالت نیز دستگاه اجرایی نمی‌تواند صرفاً به تصمیم خود زمین را تصرف کند؛ بلکه باید تشریفات قانونی مقرر، از جمله اعلام‌های قانونی، تعیین ارزش توسط هیأت کارشناسی و تودیع ارزش تقویمی ملک در صندوق ثبت را طی کند تا سپس فرآیند انتقال و خلع ید انجام شود.

این موضوع، یکی از کلیدی‌ترین نقاطی است که باید در پرونده ۲۵ هکتاری مورد بررسی قرار گیرد.

حتی در شرایط فوریت هم قانون تشریفات دارد

اگر دستگاه اجرایی مدعی باشد که پروژه فوریت داشته و امکان صبر برای انجام معامله قطعی وجود نداشته، قانون باز هم تشریفات مشخصی تعیین کرده است.

ماده ۹ لایحه قانونی می‌گوید اگر فوریت اجرای طرح با دلایل موجه و به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضروری باشد، دستگاه می‌تواند پیش از انجام معامله قطعی اقدام به تصرف و اجرای طرح کند؛ اما باید صورت‌مجلس وضع موجود تنظیم شود و در صورت غیبت مالک، نماینده دادستان و کارشناس رسمی نیز در فرآیند حضور داشته باشند.

مهم‌تر اینکه دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ تصرف، قیمت عادله را پرداخت یا تودیع کند.

تبصره همین ماده نیز برای مالک حق درخواست توقیف عملیات اجرایی در صورت عدم پرداخت بها را پیش‌بینی کرده است؛ بنابراین اگر در پرونده حاضر استناد دستگاه مجری به «فوریت» باشد، باید مشخص شود آیا تصمیم وزیر، صورت‌مجلس وضع موجود، حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی و مهلت سه‌ماهه پرداخت یا تودیع بها رعایت شده است یا خیر.

آگهی روزنامه؛ آیا به معنای رضایت مالک است؟

مالکان می‌گویند بخشی از فرآیند از طریق بخشداری، شورا و انتشار آگهی در روزنامه محلی «باختر» دنبال شده است.

اما باید میان ابلاغ قانونی و رضایت مالک تفاوت گذاشت.

در تبصره ۲ ماده ۴، قانونگذار انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار یا آگهی در محل را در شرایطی به‌عنوان یکی از شیوه‌های اعلام به مالک پیش‌بینی کرده است؛ بنابراین انتشار آگهی لزوماً بی‌اعتبار نیست و می‌تواند در چارچوب تشریفات قانونی نقش داشته باشد.

اما انتشار آگهی نیز به‌خودی‌خود به معنای آن نیست که مالک قیمت یا انتقال ملک را پذیرفته است.

به همین دلیل، اصل آگهی منتشرشده در روزنامه باختر، تاریخ انتشار، متن آن، پلاک ثبتی و مهلت اعتراض باید بررسی شود.

نام شرکت در پرونده: مرزراه

در این پرونده، برخلاف آنچه ممکن است از متن اولیه ویس برداشت شود، نام شرکت مورد اشاره «مرزراه» است.

بررسی سوابق رسمی و عمومی نشان می‌دهد این شرکت سابقه مشخصی در پروژه‌های راهسازی استان کرمانشاه دارد.

مهم‌ترین سند در این زمینه، تصویب‌نامه هیأت وزیران مورخ ۹ اردیبهشت ۱۳۹۷ درباره اجرای آزادراه بیستون ـ کرمانشاه ـ حمیل و قزانچی ـ کرمانشاه است.

بر اساس این تصویب‌نامه، شرکت ساخت و توسعه زیربنا‌های حمل‌ونقل کشور، به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، مجاز شده است با حفظ مالکیت دولت، پروژه‌ای حدود ۱۳۵ کیلومتر را در قالب قرارداد مشارکت به شرکت طرف قرارداد واگذار کند؛ شرکتی که در متن تصویب‌نامه، به سهامداری شرکت مرزراه معرفی شده است.

این پروژه صرفاً ساخت جاده نبوده و در متن تصویب‌نامه، فعالیت‌هایی از جمله تأمین منابع مالی، طراحی، مطالعات، مهندسی، تملک اراضی، کنترل کیفی، احداث، نگهداری، بهره‌برداری و انتقال پیش‌بینی شده است.

 در نتیجه، حضور مرزراه در پروژه‌های راهسازی استان کرمانشاه یک ادعای جدید یا صرفاً برگرفته از اظهارات مالکان نیست؛ نام این شرکت در یک تصویب‌نامه هیأت وزیران به‌عنوان سهامدار شرکت طرف قرارداد پروژه آزادراه بیستون ـ کرمانشاه ـ حمیل و قزانچی ـ کرمانشاه آمده است.

مرزراه چه نقشی در پروژه آزادراه دارد؟

مطابق همان تصویب‌نامه، شرکت طرف قرارداد پروژه مسئول تأمین ۵۰ درصد منابع مالی مورد نیاز پروژه تا مرحله بهره‌برداری و تسویه کامل هزینه‌ها بوده و ۵۰ درصد دیگر بر عهده دولت قرار گرفته است.

همچنین شرکت طرف قرارداد می‌تواند پس از انعقاد قرارداد واگذاری، عملیات پیمانکاری پروژه را به پیمانکاران واجد صلاحیت و مورد تأیید واگذار کند.

دوره اولیه واگذاری نیز در تصویب‌نامه ۲۰ سال تعیین شده که شامل ۳.۵ سال مطالعه و احداث و ۱۶.۵ سال بهره‌برداری بوده است؛ هرچند دوره واقعی واگذاری به بازگشت کامل سرمایه و سود مورد انتظار یا پایان دوره واگذاری، هرکدام زودتر محقق شود، وابسته شده است؛ بنابراین اگر زمین‌های مورد اختلاف مربوط به یکی از طرح‌های تحت اجرای مرزراه باشند، باید قرارداد پروژه، نقشه مسیر و اسناد تملک بررسی شود تا مشخص شود نقش شرکت در فرآیند تملک دقیقاً چیست.

مرزراه همچنان در پروژه‌های کرمانشاه فعال است

سابقه فعالیت مرزراه در استان به پروژه آزادراه بیستون ـ حمیل محدود نمی‌شود.

در تیرماه ۱۴۰۵، گزارش‌هایی از بازدید استاندار کرمانشاه از آزادراه شرقی کرمانشاه منتشر شد که در آن، این پروژه به طول حدود ۴۵ کیلومتر در حال اجرا توسط شرکت مرزراه معرفی شده و میزان پیشرفت فیزیکی آن حدود ۸۵ درصد اعلام شده است.

این سابقه نشان می‌دهد مرزراه یکی از شرکت‌های فعال در اجرای پروژه‌های آزادراهی کرمانشاه است؛ اما این سابقه به‌خودی‌خود ثابت نمی‌کند که زمین‌های مورد اختلاف در پرونده حاضر نیز متعلق به یکی از همین پروژه‌هاست. این موضوع باید از طریق نقشه مسیر و اسناد پروژه مشخص شود.

یک تفاوت حقوقی مهم؛ «مجری پروژه» یا «مالک زمین»؟

اینجا یک پرسش مهم شکل می‌گیرد.

حتی اگر مرزراه مجری یا سهامدار شرکت طرف قرارداد پروژه باشد، باید مشخص شود آیا شرکت صرفاً مجری پروژه است یا مالک زمین‌های مورد اختلاف نیز شده است؟

تصویب‌نامه سال ۱۳۹۷ درباره آزادراه بیستون ـ کرمانشاه ـ حمیل صراحتاً از «حفظ مالکیت دولت» سخن می‌گوید.

از طرف دیگر، قانون تملک در ماده ۸ مقرر کرده که در صورت طی فرآیند قانونی و تحقق شرایط آن، سند جدید به میزان و مساحت اراضی مورد تملک به نام «دستگاه اجرایی» صادر می‌شود؛ بنابراین اگر ادعای مالکان این است که سند زمین خصوصی مستقیماً به نام شرکت مرزراه صادر شده، باید دقیقاً مشخص شود:

مبنای قانونی این انتقال چه بوده است؟

این موضوع را نمی‌توان صرفاً با استناد به پیمانکار یا سهامدار بودن شرکت پاسخ داد.

اگر سند به نام مرزراه صادر شده باشد، سند انتقال کجاست؟

در چنین شرایطی یکی از مهم‌ترین اسناد پرونده، سند انتقال و مستند ثبتی صدور سند جدید است.

بر اساس ماده ۸، در شرایط خاصی که مالک از انجام معامله خودداری کند و تشریفات مقرر طی شده باشد، ارزش تقویمی ملک باید به صندوق ثبت تودیع شود و دادستان یا نماینده او سند انتقال را امضا می‌کند؛ سپس اداره ثبت بر اساس همان سند، مالکیت جدید را به میزان مورد تملک صادر می‌کند؛ بنابراین اگر در این پرونده سند جدیدی صادر شده است، باید مشخص شود:

 متری«۵۲ هزارتومان»؛ پولی که مالکان می‌گویند بدون توافق واریز شده

یکی دیگر از ادعا‌های مطرح‌شده در گفت‌و‌گو با «فراز»، واریز مبالغی به حساب مالکان است.

در عین حال او می‌گوید هیچ توافقی با دستگاه یا شرکت برای فروش زمین نداشته است.

از نظر حقوقی، بنابراین باید روشن شود این مبلغ دقیقاً بابت چه چیزی پرداخت شده است.

واریز وجه به حساب مالک، بدون بررسی سند و عنوان پرداخت، به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که مالک با قیمت یا انتقال زمین موافقت کرده است.

 باید رسید، حواله بانکی، نامه دستگاه اجرایی، صورت‌جلسه توافق یا هر سند دیگری که مبنای پرداخت بوده، بررسی شود

او می‌گوید اعتراض مالکان به نحوه تصرف، میزان زمین و قیمت تعیین‌شده است.

به گفته او، وقتی نیرو‌های اجرایی برای ادامه عملیات به محل مراجعه کرده‌اند، مالکان مانع ادامه کار شده‌اند و قرار است موضوع در دادستانی مطرح شود.

ورود دادستانی به ماجرا

بر اساس روایت مالکان، پس از اعتراض به ادامه عملیات،  آنان برای پیگیری موضوع به دادستانی مراجعه کردند.

در چنین پرونده‌ای، دادستانی یا مرجع قضایی می‌تواند با بررسی اسناد، مشخص کند آیا شرایط قانونی تملک و تصرف رعایت شده یا خیر.

به‌ویژه اگر مالکان مدعی باشند که قبل از پرداخت قیمت و بدون طی فرآیند قانونی، زمین تصرف شده است، مواد ۸ و ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.

تصویب‌نامه دولت درباره آزادراه بیستون ـ کرمانشاه ـ حمیل نشان می‌دهد شرکت ساخت و توسعه زیربنا‌های حمل‌ونقل کشور به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی طرف دولتی پروژه است و قرارداد واگذاری نیز با شرکت طرف قرارداد پروژه منعقد می‌شود.

 راهسازی قانونی، تملک قانونی می‌خواهد

پرونده حدود ۲۵ هکتار زمین در حومه کرمانشاه اکنون میان دو موضوع قرار گرفته است: از یک سو، اجرای پروژه‌های راهسازی و آزادراهی که برای توسعه شبکه حمل‌ونقل استان دنبال می‌شوند و از سوی دیگر، حقوق مالکانی که می‌گویند زمینشان بدون اطلاع و توافق در اختیار پروژه قرار گرفته است.

سابقه رسمی نشان می‌دهد مرزراه در پروژه‌های مهم راهسازی کرمانشاه حضور داشته است؛ از جمله در ساختار قراردادی آزادراه بیستون ـ کرمانشاه ـ حمیل و قزانچی ـ کرمانشاه که در تصویب‌نامه هیأت وزیران سال ۱۳۹۷ نام این شرکت به‌عنوان سهامدار شرکت طرف قرارداد آمده است.

همچنین در سال ۱۴۰۵، مرزراه به‌عنوان مجری آزادراه شرقی کرمانشاه معرفی شده است.

مسئله اصلی این است که آیا زمین‌های مورد اختلاف، با رعایت کامل قانون تملک اراضی در اختیار پروژه قرار گرفته‌اند یا خیر.

قانون، اصل اجرای طرح عمومی را نفی نمی‌کند؛ اما برای رسیدن از «طرح عمومی» به «تصرف ملک خصوصی» مسیر مشخصی تعیین کرده است: تعیین ضرورت طرح، بررسی وضعیت ثبتی، توافق یا کارشناسی سه‌نفره، تعیین بهای عادله روز، پرداخت یا تودیع قیمت و رعایت تشریفات قانونی تصرف.

بنابراین اگر اسناد پرونده نشان دهد که این مراحل طی شده، اختلاف می‌تواند در محدوده قیمت و میزان زمین مورد تملک باقی بماند.

اما اگر ادعای مالکان درباره تصرف پیش از پرداخت، نبود تشریفات کارشناسی، عدم ابلاغ قانونی یا صدور سند بدون طی فرآیند مقرر با اسناد رسمی تأیید شود، موضوع فراتر از یک اختلاف ساده بر سر قیمت زمین خواهد بود و نحوه تملک و انتقال مالکیت نیازمند بررسی قضایی و ثبتی خواهد بود.

«فراز» برای روشن شدن ابعاد این پرونده، از اداره کل راه و شهرسازی استان کرمانشاه، شرکت ساخت و توسعه زیربنا‌های حمل‌ونقل کشور و شرکت مرزراه انتظار دارد درباره پلاک‌های ثبتی، مستند تملک، نظریه کارشناسی سال ۱۴۰۱، مبالغ پرداختی، نحوه ابلاغ به مالکان و مبنای صدور سند توضیح دهند.

در نهایت، آنچه در این پرونده باید روشن شود مخالفت یا موافقت با راهسازی نیست؛ بلکه این است که آیا برای ساخت راه، مسیر قانونی تملک زمین‌های مردم نیز طی شده است یا خیر؟