مصوبه جدید بانک مرکزی: بانک‌ها املاک خود را بفروشند!

بر اساس مصوبه جدید هیأت عالی بانک مرکزی، نسبت مجموع دارایی‌های ثابت مشهود مانند زمین، ساختمان و تجهیزات، به‌همراه دارایی‌های نامشهود نظیر سرقفلی و نرم‌افزار، نباید از ۳۰ درصد حقوق مالکانه بانک فراتر رود. حقوق مالکانه نیز همان بخش سرمایه‌ای است که پس از کسر بدهی‌ها، تصویر واقعی توان مالی بانک را نشان می‌دهد. این نسبت در ظاهر یک محدودیت ساده است، اما در عمل به معنای تغییر مسیر بانک‌ها از املاک‌داری و سرمایه‌گذاری‌های غیرمرتبط، به سمت بانکداری حرفه‌ای و تخصیص بهینه اعتبار خواهد بود.

زمینه‌های شکل‌گیری مصوبه؛ از بنگاه‌داری گسترده تا بحران بانک آینده

سال‌ها است که نقد‌ها نسبت به انحراف تدریجی بانک‌ها از وظایف اصلی‌شان افزایش یافته است. به‌جای تمرکز بر اعتباردهی، توسعه خدمات بانکی و نقش‌آفرینی در رشد اقتصادی، بسیاری از بانک‌ها به سمت انباشت املاک، ساخت‌وساز، تملک شرکت‌های متعدد، ایجاد هلدینگ‌ها و حتی پروژه‌های تجاری و تفریحی حرکت کردند. نتیجه این روند، حبس نقدینگی و ایجاد دارایی‌هایی بود که در ظاهر ارزش‌مند، اما در عمل غیرمولد و کم‌نقدشونده بودند.

اوج این انحراف در بحران بانک آینده نمایان شد؛ بحرانی که به‌دلیل حجم عظیم پروژه‌های ملکی، بنگاه‌داری گسترده و اتکای شدید به دارایی‌های غیرمولد، به یکی از پیچیده‌ترین پرونده‌های تاریخ بانکی ایران تبدیل شد. هزینه ادغام این بانک و مدیریت تبعات آن، نه‌تنها فشار سنگینی بر بانک مرکزی وارد کرد، بلکه به‌طور جدی ضرورت اصلاح ساختاری و وضع محدودیت بر دارایی‌محوری بانک‌ها را برجسته ساخت. مصوبه جدید را می‌توان پاسخ مستقیم به این تجربه تلخ دانست؛ تلاشی برای جلوگیری از تکرار چنین بحران‌هایی در آینده.

بانک‌هایی که باید مسیر خود را تغییر دهند

بررسی‌ها نشان می‌دهد که تعداد قابل توجهی از بانک‌ها نسبت دارایی ثابت و نامشهود‌شان بسیار بالاتر از سقف ۳۰ درصدی تعیین‌شده است. بانک‌هایی مانند ایران‌زمین، دی، گردشگری، سینا، صنعت و معدن، مسکن، ملی، سامان، سرمایه، تجارت و کارآفرین در زمره بانک‌هایی هستند که باید تغییرات جدی در ترازنامه‌های خود ایجاد کنند. برای این بانک‌ها تنها دو مسیر قابل تصور است: یا باید املاک و شرکت‌های غیرمرتبط خود را بفروشند، یا از طریق افزایش سرمایه، حقوق مالکانه را تقویت کنند تا نسبت دارایی‌ها نسبت به مخرج کسر به محدوده مجاز بازگردد.

در میان آنها، وضعیت بانک ایران‌زمین و بانک سرمایه به‌مراتب بحرانی‌تر است؛ هر دو با حقوق مالکانه منفی روبه‌رو هستند. در این حالت، بانک مرکزی ناچار است برای محاسبه نسبت، سرمایه اسمی آنها را مبنا قرار دهد که با این وجود نیز تصویر مالی این بانک‌ها چندان چنگی به دل نمی‌زند. پس از آنها نیز بانک‌های ملی، دی، مسکن و تجارت با نسبت‌هایی به ترتیب ۷۶ ،۷۲، ۶۸ و ۶۷ درصد، فاصله‌ای بیش از دو برابر سقف مجاز دارند و ناگزیرند در کوتاه‌مدت اصلاحات جدی انجام دهند.

پیامد‌های اقتصادی مصوبه؛ بازار املاک، بازار سرمایه و بانکداری

اجرای این دستورالعمل جدید از همان ابتدا بر بازار املاک اثرگذار خواهد بود. بانک‌ها در سال‌های گذشته مالک حجم وسیعی از املاک مسکونی، تجاری، اداری و پروژه‌های نیمه‌تمام شده‌اند. اکنون با الزام جدید بانک مرکزی، بخش بزرگی از این دارایی‌ها باید وارد بازار فروش شود. در شرایطی که بازار مسکن در رکود عمیق به‌سر می‌برد، افزایش عرضه املاک بانکی می‌تواند فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کند، معاملات را کندتر کند و حتی برخی پروژه‌های نیمه‌تمام را با کاهش ارزش مواجه سازد. در کلان‌شهر‌ها نیز ممکن است عرضه املاک باکیفیت بانکی معادلات قیمتی را دستخوش تغییر کند.

در بازار سرمایه، احتمال شکل‌گیری موج جدیدی از افزایش سرمایه بانک‌ها وجود دارد. برخی بانک‌ها، به‌جای فروش گسترده املاک که نقدشوندگی پایینی دارند، ترجیح خواهند داد از طریق افزایش سرمایه، نسبت دارایی‌ها را تعدیل کنند. این اقدام می‌تواند هم ارزش سهام بانکی را دستخوش تغییر کند و هم ساختار مالکیت بانک‌ها را شفاف‌تر سازد. از سوی دیگر، واگذاری شرکت‌های تابع بانک‌ها می‌تواند باعث ورود بازیگران جدید به عرصه فعالیت‌های اقتصادی شود و بخش خصوصی واقعی را فعال‌تر کند.

در حوزه عملیات بانکی نیز این مصوبه به‌گونه‌ای طراحی شده که بانک‌ها را مجبور کند از بنگاه‌داری فاصله بگیرند و به وظایف اصلی خود بازگردند. این بازگشت تدریجی می‌تواند باعث توسعه خدمات نوین، افزایش توجه به بانکداری دیجیتال، بهبود قدرت تسهیلات‌دهی و کاهش ریسک انباشت دارایی‌های غیرمولد شود. همچنین از منظر کلان، کاهش دارایی‌محوری بانک‌ها می‌تواند احتمال بروز بحران‌هایی مشابه بانک آینده را به‌طور جدی کاهش دهد و تاب‌آوری نظام بانکی را افزایش دهد.

دستورالعمل جدید بانک مرکزی صرفاً یک محدودیت مالی نیست؛ این مصوبه بیانیه‌ای است درباره لزوم پایان دادن به سال‌ها حاکمیت بنگاه‌داری در شبکه بانکی. بانک‌ها اکنون باید در ترازنامه‌های خود بازنگری کنند، دارایی‌های غیرمولد را واگذار کنند و به سمت بانکداری کارآمدتر حرکت کنند. اگرچه اجرای این مصوبه در کوتاه‌مدت می‌تواند رکود بازار املاک را تشدید کند یا برخی بانک‌ها را به افزایش سرمایه سنگین مجبور کند، اما در بلندمدت مسیر اصلاح ساختار مالی کشور را هموارتر خواهد کرد و شفافیت بیشتری را به نظام بانکی بازمی‌گرداند. این نقطه عطفی است که اگر با نظارت مستمر و اراده جدی همراه شود، می‌تواند به سلامت شبکه بانکی و رشد پایدار اقتصادی کمک کند.