بازار ملک، از بازارهای دیگر عقب مانده است | رونق بازار خرید و فروش خانه‌های زیر ۱۰ میلیارد تومان

بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ فراز و فرود‌های مختلفی را تجربه کرده است. در بهار ۱۴۰۴ قبل از جنگ ۱۲ روزه، معاملات این بازار در مسیر رونق بود که با جنگ ۱۲ روزه وارد کما شد. جنگ ۱۲ روزه از یک سو باعث کاهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت شد و از سویی دیگر باعث ترس خریدار و فروشنده در بازار شد. با گذشت چندماه و همزمان با نزدیک شدن به پایان سال، بازار مسکن مجدد در مسیر رونق گام برداشته است. از یک سو با توجه به رشد بازار‌های موازی از جمله ارز و طلا، بازار مسکن نیز جذاب شده است و از سویی دیگر به دلیل افزایش تنش‌ها در منطقه، خریداران همچنان از ورود به این بازار ترس دارند.

در همین راستا روزنامه اینترنتی فراز با «سمانه محرمی نمین» نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت‌و‌گو کرده است. مشروح این گفت‌وگو را در ادامه بخوانید.

وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی چگونه است؟

درمورد بازار فعلی، بازار باثبات است، از رکود خارج نشده، اما از دی ماه کمی دارای تحرک برای فایل‌های زیر ۱۰ میلیارد تومان شده است. افرادی درحال حاضر در بازار مسکن خرید و فروش انجام می‌دهند که قصدشان تبدیل به احسن کردن ملک خودشان است؛ فردی که خانه‌ای داشت به دنبال این است با وام و رهن بتواند خانه خود را بزرگ‌تر کند. معاملات مسکن به رسم هرسال از دی ماه اندکی رونق پیدا کرده و انشالله تا ۱۵ الی ۲۰ اسفندماه نیز ادامه‌دار خواهد بود.

چرا باوجود افزایش قابل توجه قیمت ارز، اما بازار ملک هنوز در رکود است؟

به دلیل سیاست‌های غلط، ما پول را از بازار ملک که با ۳۲۰ رسته شغلی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد، خارج کردیم و پول جوان‌ها را وارد بازار ارز و طلا کردیم. درحال حاضر خانه اولی‌ها وقتی می‌بینند که طی یک سال اخیر طلای گرمی ۷ میلیون تومان به ۱۸ میلیون تومان رسیده، هیچوقت پول خود را وارد چرخه ملک نمی‌کنند. اگر پول به بازار ملک تزریق شود، کل بازار کشور به تحرک و پویایی می‌رسد و ۳۲۰ رسته شغلی از این سفره نان می‌برند. جذابیت سفته‌بازی در بازار‌های ارز و طلا باعث شده افراد سمت بازار ملک نروند؛ نه به این دلیل که پول نداشته باشند بلکه به این دلیل که سود بازار‌های ارز و طلا به قدری چشمگیر است که حاضر نیستند از سود کوتاه‌مدت بگذرند و به امنیت برسند.

با توجه به افزایش تنش‌های سیاسی در منطقه، احتمال ریزش قیمت مسکن وجود دارد؟

به هرحال سایه جنگ روی هرکشوری که باشد، از ارزش ملک کم می‌کند. درحال حاضر هم بازار ملک از تمام بازار‌های دیگر عقب مانده است. با وجود اینکه تمام نهاده‌های تولید مسکن افزایش پیدا کرده است، اما هنوز بازار ملک جهش چشم‌گیری در قیمت نداشته است. در بازار ملک ما دچار رکود تورمی هستیم. قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کنند، اما معاملات رونق ندارد.

درباره جنگ مجدد هم باید گفت در علم اقتصاد ما چسبندگی قیمت داریم. وقتی کالایی قیمتی را می‌بیند، حتی اگر کاهش اندکی داشته باشد، مجدد به آنچه رسیده است برخواهد گشت. اگر منطقه‌ای در تهران الان متری ۲۰۰ میلیون تومان باشد، درصورتی که خدای ناکرده جنگی رخ دهد، قیمت ملک ممکن است به ۱۸۰ میلیون تومان برسد، اما قطعا مجدد ۲۰۰ میلیون تومان را خواهد دید، زیرا علم اقتصاد چسبندگی قیمت را مطرح می‌کند.

درکنار مسائل کلان اقتصادی و سیاسی که باعث رکود بازار ملک شده است، آیا قانون یا مکانیزمی در این بازار وجود دارد که بر شدت رکود بیفزاید؟

بزرگترین معضل الان بحث قراردادنویسی است. سامانه‌های نوظهوری مثل کاتب و خودنویس که آمدند، تبدیل به یکی از علل قفل شدن بازار شده‌اند که امکان فعالیت را برای مردم سخت کرده‌اند. سامانه املاک و مستغلاتی که از سال ۱۳۸۸ کار می‌کرد، ۲۰۰ هزار مشاور املاک را پشتیبانی می‌کرد. سامانه کاتب درحالی‌که در کل کشور ۹۰۰۰ دفتر اسناد رسمی در آن کار می‌کنند، با اضافه شدن مشاوران املاک و مردم، قابلیت قراردادنویسی از آن سلب شده است. همین باعث می‌شود تعداد زیادی از حجم معاملات کاسته شود. زیرا در اصول فنون و مذاکره، زمان مرگ قرارداد است. وقتی سامانه ایراد دارد و قرارداد ثبت نمی‌شود، با زمان خوردن به قرارداد، خریدار یا فروشنده پشیمان می‌شوند و بخشی از معاملات انجام نمی‌شود. در این شرایط به اندازه کافی خانه خریدن سخت هست، ما دیگر با زیرساخت‌ها و قوانین دارای ایراد، سخت‌ترش نکنیم.

چرا از بازار مسکن اطلاعات رسمی منتشر نمی‌شود و مردم برای کسب اطلاعات از این بازار، ناچارند یا به سراغ آگهی‌های اینترنتی بروند؟

تا سال ۱۴۰۱ سامانه‌ای داشتیم به نام املاک و مستغلات که در تصرف اتحادیه مشاوران املاک بود. اتحادیه مشاوران املاک هم یک سازمان مردم‌نهاد است و صدای مردم را به مردم می‌رساند. از سال ۱۴۰۱، ماده ۱۸ قانون تولید مسکن، سامانه املاک و مستغلات را به وزارت راه و شهرسازی وقت منتقل کرد و باعث شد این سامانه را به سامانه جدیدی به نام خودنویس تبدیل کنند و این اطلاعات به طور کلی از دست مشاوران املاک خارج شد. درواقع الان اگر مشاوران املاک به شما اطلاعات بدهند، اطلاعات میدانی است نه آماری. درگذشته مشاوران املاک به سامانه املاک و مستغلات دسترسی داشتند و براساس معاملات انجام شده، از وضعیت بازار مسکن اطلاع داشتند و اطلاعات آماری دقیقی منتشر می‌شد، اما الان اطلاعات میدانی شده است. دولت وقت فکر می‌کرد اگر اطلاعات را از دسترس مردم خارج کند سبب کاهش قیمت می‌شود درصورتیکه اینگونه نیست. با بی اطلاع نگه داشتن مردم، بازار سردرگم می‌شود. بازار الان برای کشف قیمت به سراغ آگهی‌های آنلاین می‌رود و آگهی‌های آنلاین هم قیمت‌گذاری‌های به شدت غیرکارشناسانه دارند. زیرا مردم براساس قیمت اسمی آگهی‌های مشابه قیمت‌گذاری می‌کنند. در چنین وضعیتی قیمت اسمی املاک رو به افزایش است، اما قیمت واقعی که معامله انجام شده، مشخص نیست. درواقع قیمت‌گذاری مسکن الان در پلتفرم‌های آنلاین انجام می‌شود که غیرکارشناسانه است.