سناریو‌های بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ | کاهش قدرت خرید و رونق معاملات در جنوب تهران

بازار مسکن تهران در آستانه سال ۱۴۰۵ در شرایطی قرار دارد که هم‌زمان تحت تأثیر متغیر‌های اقتصادی داخلی و تحولات سیاسی خارجی است. رکود معاملاتی در کنار رشد قابل توجه قیمت‌ها، تصویری پیچیده از وضعیت فعلی بازار ارائه می‌دهد. برای بررسی دقیق‌تر این شرایط و ترسیم سناریو‌های احتمالی پیش‌رو، با امین نوابی کارشناس مسکن و فعال حوزه ساخت‌وساز گفت‌و‌گو کرده‌ایم.

وضعیت فعلی بازار مسکن تهران را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

اگر بخواهیم از وضعیت اواخر بهمن ۱۴۰۴ صحبت کنیم، بازار مسکن تهران عملاً در شرایط «رکود تورمی» قرار دارد. یعنی حجم معاملات نسبت به دوره‌های رونق کاهش یافته، اما قیمت‌ها نه‌تنها کاهش نیافته بلکه به‌طور میانگین حدود ۲۰ درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است. در برخی فایل‌ها حتی رشد ۳۰ درصدی هم مشاهده می‌شود.

معاملات بیشتر در چه بازه‌های قیمتی انجام می‌شود؟

بررسی‌های میدانی یا آنچه ما در کف بازار مشاهده می‌کنیم نشان می‌دهد که عمده معاملات مربوط به واحد‌های نوساز با قیمت هر مترمربع بین ۸۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان است. از نظر ارزش کل معامله نیز بیش از ۸۰ درصد خرید و فروش‌ها در بازه ۵ تا ۲۰ میلیارد تومان انجام می‌شود.

در مقابل، بازار در قیمت‌های بالاتر عملاً قفل است. واحد‌های لوکس یا متراژ بالا با کاهش شدید تقاضا مواجه‌اند و معاملات در این بخش بسیار محدود است.

سهم مناطق مختلف تهران از معاملات چگونه است؟

طبق تحقیقات میدانی، مناطق ۲، ۵، ۷ و ۱۰ در مجموع حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد معاملات ملکی تهران را به خود اختصاص می‌دهند. مناطق جنوبی یعنی ۱۵ تا ۲۰ نیز حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد سهم دارند و باقی معاملات میان سایر مناطق متوسط و بالای شهر توزیع می‌شود.

اما یک روند مهم در حال شکل‌گیری است؛ با توجه به تشدید تورم و ریزش بخش زیادی از قشر متوسط جامعه به قشر فقیرتر در حال حاضر از حجم معاملات مناطق متوسط رو به بالا مانند مناطق ۵ و ۲ کاسته شده و به مناطق متوسط رو به پایین مانند مناطق ۹ و ۱۰ و ۱۱ اضافه می‌گردد و با توجه به شرایط تورمی و معیشتی جامعه انتظار می‌رود این ریزش با سیر صعودی همچنان پابرجا باشد

اگر با امریکا توافق شود چه اتفاقی برای بازار مسکن رخ می‌دهد؟

تجربه دوران برجام نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران واکنش قابل توجهی به تحولات سیاسی دارد، در بهار ۱۳۹۴ زمانی که مذاکرات هسته‌ای در جریان بود و به تبع آن احساس امنیت بیشتری بر کشور حاکم بود در شهر تهران بیش از ۴۱ هزار معامله ملکی ثبت شد، پس از اجرای برجام رشد قیمت مسکن آرام و تدریجی و منطقی بود و حجم معاملات سیر صعودی به خود گرفت.

با خروج امریکا از برجام در ۱۳۹۷ و بازگشت بخش زیادی از تحریم‌ها بازار شاید افزایش تورم، رشد سریع قیمت دلار، رشد قیمت مصالح ساختمانی و در نتیجه جهش قیمت مسکن بود.

تجربه برجام نشان داد که کاهش ریسک سیاسی و افزایش اعتماد اقتصادی می‌تواند معاملات را افزایش دهد و به ثبات قیمتی کمک کند، اما لزوماً باعث کاهش قیمت واقعی نخواهد شد، زیرا عوامل بنیادین دیگری از جمله هزینه‌های ساخت نیز دخیل هستند.

تجربه جنگ ۱۲ روزه چه اثری بر بازار گذاشت؟

بر اساس داده‌های رسمی منتشرشده در رسانه‌های داخلی، در دوره جنگ ۱۲ روزه، معاملات تقریباً متوقف شد. حتی در معدود معاملات انجام‌شده، کاهش قیمت دلاری مشاهده شد.

این پدیده به دلیل افزایش نااطمینانی، کاهش تقاضای مصرفی و حرکت سرمایه‌ها به سمت بازار‌های نقدشونده‌تری مانند ارز و طلا رخ داد. یعنی بخش مهمی از تقاضای سرمایه‌ای موقتاً از بازار مسکن خارج شد. این موضوع نشان می‌دهد در شرایط ناامنی یا بی‌ثباتی شدید، حتی بازار مسکن که معمولاً پناهگاه سرمایه محسوب می‌شود نیز ممکن است دچار توقف معاملاتی شود.

اگر میان ایران و آمریکا توافق سیاسی حاصل شود، بازار مسکن چه مسیری را در سال ۱۴۰۵ طی خواهد کرد؟

در صورت دستیابی به توافق، مهم‌ترین متغیری که تحت تأثیر قرار می‌گیرد ریسک سیاسی است. کاهش ریسک می‌تواند باعث بازگشت نسبی اعتماد به فضای اقتصادی شود و بخشی از تقاضای مصرفی که در ماه‌های اخیر به دلیل نااطمینانی عقب‌نشینی کرده، دوباره فعال شود.

از سوی دیگر، ثبات یا کاهش نوسانات نرخ ارز احتمال جهش هزینه‌های ساخت را محدود می‌کند. در چنین شرایطی انتظار کاهش جدی قیمت مسکن وجود ندارد، اما رشد آن می‌تواند کنترل‌شده و منطقی باشد. پیش‌بینی من این است که در سال ۱۴۰۵، در صورت تحقق توافق، قیمت‌ها در بازه‌ای حدود ۵ تا ۱۵ درصد افزایش یابد و هم‌زمان حجم معاملات نیز روندی صعودی، اما متعادل داشته باشد.

اگر مذاکرات به نتیجه نرسد و تنش‌های سیاسی تشدید شود، چه سناریویی برای سال ۱۴۰۵ محتمل‌تر است؟

در صورت شکست مذاکرات و افزایش تنش‌های منطقه‌ای، اولین اثر در بازار ارز نمایان می‌شود. جهش نرخ ارز مستقیماً هزینه ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد؛ از مصالح ساختمانی گرفته تا دستمزد و خدمات وابسته.

در این سناریو، حتی اگر بخشی از تقاضای مصرفی کاهش یابد و سرمایه‌ها به سمت بازار‌هایی مانند طلا و ارز حرکت کنند، فشار تورمی ناشی از رشد هزینه‌ها می‌تواند قیمت مسکن را با جهش مواجه کند. برآورد من این است که در چنین شرایطی امکان رشد قیمت‌ها تا حدود ۴۰ درصد نیز وجود داشته باشد، به‌ویژه در مناطق متوسط رو به پایین که واحد‌های کوچک‌متراژ و تقاضای فعال‌تری دارند.