آتش جنگ بر بازار املاک دبی | از کاهش ۳۷ درصدی معاملات تا تخفیف‌های ۱۰۰ هزار دلاری

دبی؛ دماسنج جهانی سرمایه در برابر یک شوک منطقه‌ای

بازار املاک دبی در سال‌های اخیر جایگاهی فراتر از یک بازار محلی پیدا کرده و به یکی از شاخص‌های مهم برای رصد جریان سرمایه‌های بین‌المللی تبدیل شده است. تجربه سال‌های گذشته، به‌ویژه پس از جنگ روسیه و اوکراین، نشان داد که این شهر چگونه می‌تواند در شرایط بی‌ثباتی جهانی به مقصد اصلی سرمایه‌های مهاجر تبدیل شود. در فاصله سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵، قیمت املاک در دبی حدود ۶۰ درصد افزایش یافت و حجم معاملات به رکورد‌های تاریخی رسید؛ رشدی که عمدتاً ناشی از ورود سرمایه‌های خارجی برای حفظ ارزش دارایی‌ها بود.

اما بحران اخیر در خاورمیانه، به‌ویژه تنش نظامی علیه ایران، شرایط متفاوتی را رقم زده است. این‌بار، شوک ژئوپلیتیک نه در فاصله‌ای دور، بلکه در مجاورت جغرافیایی این بازار رخ داده و همین موضوع سطح ریسک ادراک‌شده را به‌طور محسوسی افزایش داده است. بررسی‌های خبرنگار فراز نشان می‌دهد که در ۱۲ روز ابتدایی بحران، حجم معاملات ملکی در امارات نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۷ درصد و نسبت به ماه قبل ۴۹ درصد کاهش یافته است. همچنین ارزش کل معاملات ثبت‌شده در این دوره تقریباً به نصف تقلیل پیدا کرده؛ رقمی که حتی در مقایسه با شوک‌هایی مانند سیل‌های ۲۰۲۴ یا نوسانات مقطعی پیشین نیز قابل توجه است.

واکنش بازار؛ افت معاملات، سقوط قیمت و فرار سرمایه‌گذاران

رفتار بازار در مواجهه با این شوک، از منظر اقتصادی کاملاً قابل تبیین است. در شرایط افزایش نااطمینانی، اولین واکنش بازار دارایی‌ها، کاهش نقدشوندگی و افزایش فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و معاملات واقعی است. این الگو به‌وضوح در بازار دبی نیز مشاهده می‌شود.

گزارش‌های میدانی رسانه‌های اماراتی نشان می‌دهد که برخی فروشندگان برای تسریع در نقد کردن دارایی، تخفیف‌هایی در محدوده ۱۲ تا ۱۵ درصد ارائه کرده‌اند. نمونه‌های واقعی از کاهش قیمت یک ملک از ۷۵۰ هزار دلار به ۶۵۰ هزار دلار یا عرضه واحد‌های لوکس در مناطق شاخص با تخفیف‌های قابل توجه، نشان‌دهنده فشار کوتاه‌مدت در سمت عرضه است. همزمان، کاهش حدود ۴۶ درصدی معاملات در بازار املاک دست‌دوم و افت ۱۰ درصدی قیمت‌ها در این بخش، بیانگر حساسیت بالای تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاران متوسط به ریسک‌های بیرونی است.

در این شرایط بخش متوسط بازار که در بازه قیمتی حدود ۱.۲ تا ۳.۲ میلیون درهم قرار دارد، بیشترین آسیب را دیده است. این بخش به‌شدت وابسته به تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاران با قدرت مالی محدودتر است و در نتیجه، به سرعت به افزایش نااطمینانی واکنش نشان می‌دهد. تأخیر در امضای قراردادها، لغو بازدید‌ها و افزایش چانه‌زنی برای کاهش قیمت، الگوی غالب این بخش در هفته‌های اخیر بوده است.

بخش پیش‌فروش نیز با ریسک مضاعفی مواجه شده است. ماهیت این سرمایه‌گذاری‌ها که مبتنی بر تحویل در آینده است، باعث شده در شرایط فعلی جذابیت کمتری داشته باشند. هرچند توسعه‌دهندگان با ارائه تسهیلات پرداخت و تخفیف‌های محدود تلاش کرده‌اند تقاضا را حفظ کنند، اما کاهش سرعت عرضه پروژه‌های جدید نشان می‌دهد فضای تردید بر این بخش حاکم شده است.

اصلاح یا بحران؟ آینده بازار در گرو تحولات ژئوپلیتیک

در همین حال، بازار اجاره تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد. با وجود کاهش حدود ۵۰ درصدی در تعداد قرارداد‌های جدید در هفته‌های ابتدایی بحران، سطح اجاره‌بها تقریباً ثابت مانده است. بازده اجاره‌ای در دبی همچنان در محدوده ۶ تا ۹ درصد قرار دارد؛ رقمی که در مقایسه با بسیاری از بازار‌های آسیایی بالاتر است و به‌عنوان یک عامل تثبیت‌کننده عمل می‌کند.

چشم‌انداز پیش‌رو به‌شدت به مسیر تحولات سیاسی وابسته است. در صورت فروکش کردن تنش‌ها، احتمال بازگشت سریع تقاضای سرمایه‌ای وجود دارد، به‌ویژه با توجه به مزیت‌های ساختاری دبی از جمله معافیت مالیاتی، نقدشوندگی بالا و قوانین حمایتی. اما در سناریوی تداوم بحران، ریسک کاهش رشد جمعیت و خروج بخشی از سرمایه‌گذاران خارجی مطرح می‌شود؛ موضوعی که برخی برآورد‌ها آن را تا کاهش رشد جمعیت از ۴ درصد به حدود ۱ درصد و حتی افت سالانه قیمت‌ها در میان‌مدت پیوند می‌زنند.

در مجموع، بازار املاک دبی اکنون در نقطه‌ای قرار دارد که همزمان دو نیرو بر آن اثر می‌گذارند: از یک‌سو مزایا‌ی بنیادی که آن را به یکی از جذاب‌ترین بازار‌های جهانی تبدیل کرده و از سوی دیگر ریسک‌های ژئوپلیتیکی که می‌تواند این مزیت‌ها را در کوتاه‌مدت تحت‌الشعاع قرار دهد. نتیجه این کشمکش، تعیین‌کننده مسیر این بازار در سال‌های پیش‌رو خواهد بود.