جستجوی سرپناه در فصل کرونا

حالا دیگر بر کسی پوشیده نیست که کرونا به هر بازاری که در اقتصاد سرک کشید، آن را با رکودی بی سابقه مواجه کرده‌است. از صنایع و معادن گرفته تا کسب و کارهای خرد و بزرگ. اما بازار مسکن در این میان از اهمیتی ویژه برخوردار است. بازاری که سرمایه گذاران تنها یک سوی ماجرا هستند و سوی دیگر ماجرا، میلیون‌ها اجاره نشین که حق سرپناه مناسب خود را جستجو می‌کنند. معضل اجاره نشینی در میانه کرونا حالا رنگ دیگری به خود گرفته است.

التهابات کرونایی مسکن

در اسفند ماه حدود ۳ هزار و ۳۰۸ فقره تعداد مبایعه‌نامه مسکن کاهش یافته است. این خبری بود که رسانه‌ها از رکود و کاهش معاملات بازار مسکن منتشر کردند. به گزارش خبرآنلاین، این در حالی است که تعداد مبایعه‌نامه‌ها در بهمن ماه سال ۹۸ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۵۰ فقره بود. در اسفند ماه سال ۹۷ نیز تعداد مبایعه‌نامه‌ها ۱۳ هزار و ۳۳ فقره بود. این کاهش معاملات به دنبال شیوع کرونا در کشور اتفاق افتاد.

حالا با افزایش نگرانی‌ها ازافزایش قیمت مسکن، رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «هرگونه نوسان قیمت در سال جدید کم‌تر از تورم خواهد بود.» مصطفی قلی خسروی، در این باره به تجارت نیوز، گفت: «با کاهش روند معاملات مسکن هیچ افزایش قیمتی در مسکن مشاهده نمی‌شود، پیش‌بینی ما این است که کاهش قیمت مسکن در سال ۹۹ ادامه‌دار است.»

این در حالی است که با ضربه به سایر بخش‌های اقتصاد، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. بر اساس آمارها، سهم مسکن از اقتصاد کشور حدود ۴۰ درصد است و به همین دلیل نوسانات قیمت ارز یا کاهش قیمت نفت در بخش مسکن تاثیر می‌گذارد. یک کارشناس بازار مسکن اما هشدار داد که در آینده نزدیک شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. ایرج رهبر، با بیان اینکه قیمت فولاد از حدود ۴۷۰۰ تومان در دو سه ماه اخیر به کیلویی ۹۰۰۰ تومان افزایش پیدا کرده گفت: «هرنوع تورمی که به بخش ساخت و ساز تحمیل شود اثر خود را در آینده در واحدهای نوساز خواهد گذاشت.»

اما بسیاری از صاحبان مسکن برای انجام معاملات خود در شرایطی که تقاضا وجود ندارد، دست به شیوه‌های خاص زده‌‌اند. به گزارش دنیای‌اقتصاد ، جریان معاملات مسکن در شهر تهران تقریبا متوقف شده و در غالب محله‌ها با وجود تقاضای خرید و حتی فروش در حجم کم، «محدودیت‌های کرونایی و ترس افراد از ابتلا»، مانع برقراری رابطه بین دو سمت بازار شده است. در حال حاضر می‌توان فروشنده‌های حاضر در بازار مسکن را به دو گروه «واقعی» و «کاذب» دسته‌بندی کرد. تعداد فروشنده‌های واقعی بازار مسکن که ویژگی اصلی آنها آمادگی برای توافق با خریدار است، بسیار اندک است و در عوض عمده فروشنده‌های فروردین‌ماه بازار مسکن از نوع فروشنده‌های کاذب بوده‌اند.فروشنده‌های کاذب به کسانی اطلاق می‌شود که فعلا قصد فروش آپارتمان خود را ندارند، اما در آینده نزدیک چنین مقصودی دارند و به همین دلیل از هم‌اکنون دست به‌کار شده‌اند تا با به‌کار بستن حربه‌ای، بتوانند در دو، سه ماه آینده املاک خود را با قیمت‌های بالا بفروشند.

رنج مضاعف مستاجران

براساس آخرین سرشماری رسمی مرکز آمار ایران، ۴۰ درصد از خانوارهای کل مناطق شهری ایران مستاجر هستند. این میزان معادل جمعیتی بالغ بر ۲۴,۸ میلیون نفر را شامل می‌شود که اگر جمعیت اجاره‌نشین روستاهای حاشیه‌شهرها را نیز بدان اضافه کنیم، تعداد اجاره‌نشین‌های کشور به ۲۸ میلیون نفر می‌رسد. همچنین در مناطق شهری استان‌هایی همچون تهران حدود ۴۷ درصد از خانوارها، قم حدود ۴۶ درصد و در البرز نیز حدود ۴۵ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند. در خصوص مستاجران، حالا به‌واسطه کاهش شدید درآمد یا بیکاری برخی سرپرستان خانوار در دوره شیوع ویروس کرونا، زندگی و معیشت بسیاری از مستاجران با سختی و مشقت همراه است. کرونا درحالی معیشت مستاجران کشورمان را تحت‌تاثیر قرار داده که طی دوسال اخیر با افزایش ۱۸۰ درصدی قیمت مسکن، اغلب مستاجران با کاهش قدرت خرید، توان اجاره در منطقه مورد سکونت خود را از دست داده بودند.

به گزارش آنا، طی دوسال اخیر به‌واسطه افزایش قیمت مسکن در مراکز شهری، بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن از این مراکز به جنوب‌شهر و حومه‌ها منتقل شده که همین امر قیمت مسکن و مبلغ رهن و اجاره در جنوب‌شهر و حومه‌ها را به‌طور قابل‌توجهی افزایش داده است. با اینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام کرده، گزارش‌ها نشان می‌دهد که در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخ‌ها تا ۵۰ درصد می‌رسد.

اقتصاد آنلاین نیز گزارش داده که در این شرایط که دفاتر مشاوران املاک نیز به تعطیلی واحد صنفی خود مکلف شده‌اند و درنتیجه همه معاملات بازار مسکن اعم از خریدوفروش یا اجاره باید به بعد از بازگشایی این دفاتر موکول شود. مستأجران، از یک‌سو مجبورند طبق قرارداد اجاره خود، نسبت به پرداخت اجاره یا تخلیه واحد استیجاری اقدام کنند و از سوی دیگر عملا به یافتن واحد استیجاری برای انتقال سکونت یا کسب درآمد برای پرداخت اجاره قادر نیستند. این در حالی است که بسیاری از صاحب‌خانه‌ها به دلیل پرداخت نشدن اجاره بهای مسکن، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کرده‌اند.

گزارش‌ها حکایت دارد این روزها، به‌دلیل شیوع کرونا، کمتر خانواده‌ای به افراد غریبه اجازه ‌ورود به منزل مسکونی خود را می‌دهد و این مسئله عملا به قفل‌شدن بازار مسکن و اجاره منجر شده است. از سوی دیگر واحدهای صنفی مشاور املاک نیز طبق قواعد فاصله‌گذاری اجتماعی، فعلا اجازه فعالیت ندارند و فقط برخی از آنها به‌صورت چراغ‌خاموش به سر کار بازگشته‌اند.

مصطفی‌قلی خسروی درباره حکم‌های تخلیه با اشاره به اینکه پیشنهاد‌های زیادی برای توجه به مستأجران به وزارت راه و شهرسازی ارائه شده می‌گوید: «در این زمینه هنوز به نتیجه قطعی نرسیده‌ایم؛ ازاین‌رو از صاحبخانه‌ها و مالکان درخواست می‌کنیم با توجه به شرایط کرونایی کشور، هوای مستأجران را به‌دلیل نبود ملک مناسب برای بازدید داشته باشند و از آنها خواهش می‌کنیم تا اطلاع ثانوی با مستأجران کنار بیایند و قراردادشان را تمدید کنند.»

اما به نظر می‌رسد صرف درخواست از مالکین برای مراعات حال مستاجران کافی نبوده و دولت نیز باید وارد عمل شود. تجربه نشان داده که بسیاری از کشورها در میان بحران کرونا به تدوین طرح‌های حمایتی از مستاجران اقدام کرده‌اند. یکی از مشاوران املاک تهران به اقتصاد آنلاین می‌گوید: فروردین‌ماه اصولا یکی از ماه‌های کم‌مشتری در بازار مسکن است اما مستأجران یک‌ماه قبل از اتمام قرارداد خود باید برای یافتن مورد جدید اقدام کنند و بر همین اساس فعلا مستأجرانی که یک‌ماه دیگر تا اتمام قراردادشان باقی مانده نیز به تکاپو افتاده‌اند.

حالا مرکز پژوهش های مجلس به راهکار و پیشنهادهایی برای این موضوع پرداخته است:

امکان پرداخت وام استیجاری به مستاجران، معافیت یک ماهه اجاره‌بها املاک دولتی و نهادهای عمومی، تمدید ۳ ماهه مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره‌بها، تسریع ورود وزارت راه و شهرسازی به ساماندهی بازار استیجاری ،تمدید عدم افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی از دو ماه ابتدای سال به شش ماه نخست سال ۱۳۹۹، کاهش نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت وام‌های بانکی برای هر سوی عرضه و تقاضای مسکن، تنفس ۳ تا ۶ ماهه اقساط سازندگان و خریداران مسکن بر حسب میزان آسیب‌پذیری، توسعه خدمات مشاوره آنلاین و بسترهای مجازی انتخاب و خرید و اجاره مسکن، تکمیل اصلاح و ارتقای سامانه اطلاع‌رسانی املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی برای کشف قیمت واقعی برای متقاضیان مبتنی بر معاملات واقعی، بخشودگی حق بیمه کارگاه‌های ساختمانی به میزان دوماه

این موارد اما بخشی از راهکار‌های پیشنهادی، مرکز پژوهش‌های مجلس برای بهبود وضعیت اجاره نشین‌ها است.

با این حال عده‌ای دیگر پیشنهاد کرده‌اند که با توجه به نزدیکی زمان پایان بسیاری از قراردادهای واحدهای تجاری و غیرتجاری اجاره‌ای، لازم است تا گزینه‌های حمایتی از این اقشار در دستور کار مسئولان حوزه مسکن قرار گیرد. لازم است تا تصمیماتی مانند دریافت از مالیات بر خانه‌های خالی نیز اجرایی شود تا با عرضه بیشتر مسکن و همچنین استفاده از ابزارهایی مانند وام اعتباری اجاره بها، فشار هزینه مسکن بر خانوارها کاهش پیدا کند.

به گزارش میزان، دولت نیز پیش از این، اعلام کرده که برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار قرار داده است. وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهار نظر در این باره گفته که «دولت نظام اجاره داری حرفه‌ای را ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است. در این موضوع ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره داری پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این دو روش مهم، حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.»

عده‌ای از مشاوران املاک نیز پیشنهاد کرده‌اند که با توجه به اینکه طبق قانون، قراردادهای اجاره مسکن باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شوند و داری کد رهگیری باشند، بهتر بود دولت تاریخ اعتبار همه قرارداد‌های اجاره را تا پایان دوره کرونا تمدید کند تا از لحاظ قانونی موجران قادر به فشار به مستأجر نباشند؛ چراکه در شرایط فعلی چنانچه مستأجری پس از اتمام قرارداد از تخلیه واحد خودداری نکند موجر می‌تواند از او درخواست خسارت کند، درحالی‌که اگر قانونا تاریخ قرارداد او تمدید ‌شود چنین امکانی برای او وجود نخواهد داشت.

حال باید دید از میان راهکارهای پیشنهاد شده، کدام یک برای سرپناه میلیون‌ها اجاره نشین، عملی خواهد شد؟