معاملات مسکن گارانتی می‌شود؟

آشفته بازار قراردادهای ملکی و هراس پنهان خریداران وفروشنده‌‌‌های واحدهای مسکونی از ورود به مرحله اول معاملات مسکن، به زودی و با اجرای نقشه مصوب و مکمل مجلس برای ساماندهی بازار دلالی ملکی، از بین خواهد رفت.

دو نقشه مصوب و مکمل مجلس برای ساماندهی و اصلاح فرآیند واسطه‌‌‌گری معاملات ملکی در حالی در صورت تایید نهایی به زودی مبنای ثبت قراردادهای ملکی و انجام فرآیندهای مربوط به معاملات مسکن قرار خواهد گرفت که در صورت اجرایی شدن این دو نقشه، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های فعلی که در شکل قراردادهای غیررسمی بین متعاملین(خریدار و فروشنده مسکن)، نوشته می‌شود، با رسیدن به ایستگاه آخر برای همیشه منسوخ خواهد شد.

نقشه مصوب مجلس برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری و دلالی ملکی به یک قانون نسبتا جدید با عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول» شامل زمین ومسکن مربوط می‌شود که تیرماه امسال مصوب شد اما به دلیل برخی ابهامات و ایراداتی که شورای نگهبان به آن وارد کرده است پس از دو بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان در حال طی مراحل نهایی اصلاح است.

براساس این قانون وآن طور که در ماده یک آن آمده است جزئیات تمام معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و پیش‌‌‌فروش ساختمان و همچنین اجاره واحدهای مسکونی با مدت بیش از دو سال پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن قانون، باید در سامانه‌‌‌ای متصل به سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به صورت رسمی به ثبت برسند و معاملاتی که به ثبت نرسیده باشند باطل خواهند بود. معاملات ثبت نشده در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور در هیچ‌کدام از ادارات ومحاکم پذیرفته نخواهند شد و فقط فردی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت ملک به نام او ثبت شده باشد.

ریشه این ماجرا به نگرانی مهم و عمده در میان خریداران و فروشنده‌‌‌های مسکن برمی‌‌‌گردد. به دلیل ابهامات فراوان در مسوولیت‌‌‌ها وماموریت‌‌‌‌‌‌ها و همچنین وظایف ضلع سوم معاملات مسکن(گروهی که مسوولیت ایجاد ارتباط و اتصال بین خریدار وفروشنده مسکن در معاملات ملکی در قالب قراردادی تحت عنوان مبایعه‌‌‌نامه دارد)، بخش زیادی از متقاضیان خرید وفروش مسکن برای ورود به پروسه معاملات ملکی با ترس و نگرانی روبه‌رو هستند. هم‌‌‌اکنون به دلیل ابهامات زیادی که نسبت به چگونگی انعقاد قراردادهای ملکی و فاصله‌‌‌ای که بین تنظیم مبایعه‌‌‌نامه و صدور سند رسمی و محضری وجود دارد، بسیاری از متعاملان به‌خصوص خریداران مسکن از زمان ورود به پروسه معامله تا زمان صدور سند رسمی، در نگرانی وهراس قرار دارند.

در حالی که در عرف و در واقعیت بازار معاملات مسکن صحت وسلامت ۱۰۰‌درصدی معاملات ملکی تنها بعد از صدور سند رسمی برای خریدار محرز می‌شود، همواره خریداران تا زمان صدور سند رسمی به شکل کامل نسبت به صحت معامله‌‌‌ای که انجام داده‌‌‌اند اطمینان ندارند ودر هراس به سر می‌‌‌برند. این در حالی است که مطابق با عرف بازار معاملات مسکن، تا زمان تنظیم سند رسمی به نام خریدار در دفاتر اسناد رسمی وابسته به سازمان ثبت املاک و اسناد کشور، خریداران معمولا ۹۰‌درصد بهای واحد مسکونی را به فروشنده پرداخت کرده‌‌‌اند و تنها پرداخت ۱۰‌درصد از بهای کل معامله به‌روز تنظیم سند موکول می‌شود.

در واقع صدور سند مرحله آخر فرآیند معامله ملکی محسوب می‌شود در حالی که توافق منجر به تبادل بهای ملک معامله شده در مرحله اول فرآیند معامله در قالب مبایعه‌‌‌نامه صورت می‌گیرد.

اما مجلس، تیر امسال، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از قبیل زمین و واحدهای مسکونی، ‌درصدد اصلاح آشفته بازار معاملات ملکی برآمد. اخیرا برای دومین بار شورای نگهبان با وارد کردن برخی ابهامات به این قانون، قانون را مجددا به مجلس برگشت زده است.