شکستِ بزرگِ طرحِ بزرگ/ دولت، عطای ساخت ۴ میلیون مسکن را به لقایش می‌بخشد؟

نوع گفتمان سیاست‌گذاران و طراحان نهضت مسکن ملی یعنی همان طرحی که قرار بود طی چهار سال عمر دولت کنونی چهار میلیون واحد وارد بازار کند، امروز نسبت به ابتدای روی کار آمدن دولت بسیار متفاوت است. در ابتدا لحظه به لحظه وزیر راه و سایر دست اندرکاران در رسانه‌ها از طرح بزرگ مسکن و ساماندهی بازار سخن می‌گفتند و اعداد و ارقامی را مطرح می‌کردند که برای کارشناسان از همان ابتدای کار محل بحث بود. امروز، اما گفتمان سیاست‌گذاران با احتیاط بیشتری است و جلسه احتمالی آینده وزیر اقتصاد با مدیران عامل بانک‌ها درباره تسهیلات مسکن ملی زمزمه‌هایی را به بازار منتقل کرده که گویا بانک‌ها از تامین مالی این طرح ناتوان هستند و طرح شکست خورده است.

آمار‌ها از میزان مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن
دولت سیزدهم در ابتدای شروع کار با هدف کنترل نوسان بازار مسکن از طریق عرضه وعده داد که طی چهار سال حدود چهار میلیون واحد را وارد بازار کند و به این ترتیب این بازار و نوسانات قیمت آن ساماندهی شود. حال بعد از گذشت یک سال دولت هنوز حتی یک واحد را هم تحویل نداده و آمار‌ها حکایت از اقبال اندک مشارکت‌کنندگان در این طرح است. معاون وزیر راه در آخرین اظهار نظر خود گفته است که تا پایان سال تنها می‌توانند ۱۰۰۰ واحد از طرح مسکن ملی را تحویل دهند.

طبق آخرین آمار‌ها از سازمان ملی زمین و مسکن تاکنون بیش از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر برای طرح مسکن ملی ثبت نام کرده و از این تعداد حدود ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار نفر حائز شرایط و یک میلیون و ۵۰۰ هزار نفر حائز شرایط فعال و بیش از یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر نیز مورد تایید نهایی قرار گرفته‌اند. اما نکته اینجاست که در این طرح تاکنون حدود ۳۳۰ هزار نفر اقدام به واریز آورده ۴۰ میلیون تومانی کرده‌اند که نشان می‌دهد این طرح مورد اقبال قرار نگرفته است و احتمالا مهمترین دلیل آن جدای از اینکه بسیاری حتی توان همین آورده ۴۰ میلیون تومانی را ندارند افزایش بهای تمام شده ساخت هر واحد و اقساط سنگین آن است.

بهای تمام شده ساخت هر واحد مسکن در ابتدای روی کار آمدن دولت حدود ۵ میلیون تومان برآورد شده بود، اما بعد از گذشت یک سال و افزایش بیش از ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و همچنین خدمات مهندسی این رقم اکنون به بالای ۱۰ میلیون تومان رسیده است.

محمدرضا جواهری رئیس هیئت مدیره گروه مالی بانک مسکن در تاریخ ۹ آبان ماه اعلام کرد هزینه ساخت هر متر مسکن ملی در مرداد ۱۴۰۰ یعنی زمان آغاز به کار دولت کنونی حدود ۹ الی ۱۰ میلیون تومان بود، اما اکنون رشد ۴۰ درصدی داشته و بهای هر واحد در مهرماه به حدود ۱۳ الی ۱۴ میلیون تومان رسیده است. این رقم عملا دولت را در اجرای طرح ناتوان خواهد کرد چرا هدف اصلی این طرح تهیه مسکن ارزان بود و در غیر این صورت روند ریزش متقاضیان این طرح ادامه خواهد یافت.

به عنوان مثال، مدیر اجرایی پروژه ۵۰۰ واحدی نهضت ملی مسکن در شهر پرند ضمن بیان اینکه پیشرفت فیزیکی به ۹۹ درصد رسیده اعلام کرده که علاوه بر تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی بانک آورده هر فرد ۲۲۰ میلیون تومان بوده که این رقم به ۳۵۰ میلیون تومان خواهد رسید. این بدین معناست که هر فرد در حالت کلی هر فرد باید ۸۰۰ میلیون تومان برای خانه‌دار شدن در شهر پرند هزینه کند.

روند رو به رشد قیمت مواد اولیه مسکن به حدی است که سیاست‌گذاران از تعیین میزان اقساط و بهای تمام شده دقیق هر واحد ناتوان هستند. از طرف دیگر تامین مالی این طرح در شبکه بانکی نیز با چالش‌های مهمی روبروست به طوری که بانک‌ها توان تامین این تسهیلات حجیم این طرح را ندارند.

چالش تأمین مالی طرح نهضت مسکن ملی
بر اساس طرح مسکن ملی بانک‌ها ملزم هستند که حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به این طرح اختصاص دهند و این بدین معنی است که سالانه ۲۰ درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن اختصاص پیدا کند. طبق طرح اعلامی هر فرد می‌تواند تا ۴۵۰ میلیون تومان در تهران از بانک‌ها برای مسکن ملی تسهیلات بگیرد. این مبلغ در کلان‌شهر‌ها ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۳۵۰ میلیون و در سایر شهر‌ها ۳۰۰ میلیون تومان است.

چندی پیش اخباری در رسانه‌ها منتشر شد مبنی بر اینکه وزارت اقتصاد قصد دارد که با توجه به بی‌اعتنایی مدیران عامل بانک‌ها به طرح مسکن دولت جلسه‌ای را با آن‌ها در آینده برگزار کند. احتمالا منابع در دسترس بانکی اجازه چنین تعهداتی را بانک‌ها نمی‌دهد و به همین دلیل دولت باید فکر چاره‌ای برای این موضوع بکند.

اول اینکه با توجه به افزایش هزینه ساخت قطعا آورده متقاضیان افزایش پیدا خواهد کرد که با توجه به استقبال پایین در همین شرایط فعلی این امر دولت را از سمت متقاضیان در مضیقه قرار خواهد داد. اما مسئله اصلی دولت نه از سمت متقاضیان بلکه در طرف تامین مالی و شبکه بانکی است. بانک‌ها منابع کافی برای تامین مالی ندارند و دولت برای جلوگیری از شکست طرح احتمالا به بانک مرکزی برای ایجاد یک خط اعتباری متوسل شود و بانک مرکزی اقدام به تزریق اعتبار به بانک‌ها کند که این خود باعث افزایش پایه پولی و تورم خواهد شد. همچنین دولت اعلام کرده که نرخ تسهیلات بانکی برای اقشار کم درآمد یعنی دهک‌های اول تا سوم که عمدتا مددجویان بهزیستی و کمیته امداد امام خمینی هستند را مدیریت خواهد کرد و این بدین معنی است که دولت قصد دارد بخشی از نرخ سود تسهیلات بانک‌ها را خودش پرداخت کند که این نیز به معنای افزایش بدهی دولت به بانک‌ها و خلق پول خواهد بود چرا که دولت منابعی برای چنین مواردی در اختیار ندارد.

عقب‌نشینی بانک‌ها که مهمترین عاملان طرح مسکن رئیسی به شمار می‌روند از این طرح، عملا به معنای شکست طرح خواهد بود مگر اینکه تعداد متقاضیان آن قدر پایین باشد که دولت لزومی برای ساخت مسکن نبیند. در این شرایط نیز طرح دولت برای ساماندهی بازار مسکن که یکی از وعده‌های اصلی دولت بود باز هم با شکست مواجه خواهد شد.

نرخ‌های تعدیل و ضربه به پیمانکاران بخش خصوصی
انتشار نرخ‌های تعدیل سه ماهه سوم و چهارم سال ۱۴۰۰ باعث بدبینی شدید پیمانکاران به ویژه بخش مسکن نسبت به انجام پروژه‌های دولت شد و احتمالا طرح نهضت ملی مسکن نیز از این سیاست سازمان برنامه و بودجه که متولی انتشار شاخص‌های تعدیل است، آسیب خواهد دید. پروژه نهضت ملی مسکن بدون همکاری پیمانکاران بخش خصوصی امکان‌پذیر نیست و به همین دلیل با توجه به تورم شدیدی که در شش ماهه دوم سال گذشته ایجاد شد پیمانکاران عقیده داشتند که شاخص‌های تعدیل سازمان برنامه و بودجه با تورم واقعی مصالح ساختمانی همخوانی ندارد و برای بعضی آیتم‌ها حتی منفی اعلام شده است. از منظر آن‌ها این نرخ‌های دستوری نه تنها پیمانکاران بخش‌های مختلف را از ادامه کار منصرف خواهد کرد بلکه در نتیجه این سیاست بسیاری از شرکت‌های پیمانکاری که از جیب خود هزینه کرده‌اند و منتظر نرخ‌های تعدیلی دولت بودند ورشکست خواهند شد.

پیمانکاران و انبوه‌سازان انتظار دارند که سازمان برنامه و بودجه نرخ‌های تعدیل متناسبی را اعلام کند که با تورم موجود کشور همخوانی داشته باشد و انتشار شاخص‌های سه ماهه سوم و چهارم سال قبل آن‌ها را به کل ناامید کرده و به صورت هماهنگ خواستار بازنگری در این نرخ‌ها شدند. از طرف دیگر شاخص‌های تعدیل سه ماهه اول و دوم سال ۱۴۰۱ نیز با وجود گذشت حدود ۸ ماه هنوز منتشر نشده‌اند و همین امر روی فعالیت پیمانکاران تاثیرگذار خواهد بود و آن‌ها را در یک تعلیق قرار خواهد داد. همچنین انبوه‌سازان حاضر نیستند با شرایطی که دولت تعیین کرده از جمله تعیین دستوری بهای تمام شده، وارد کار شوند چرا که از منظر آن‌ها شرایط اعلامی دولت با شرایط واقعی و موجود کشور همخوانی ندارد.

طرح نهضت ملی مسکن با چالش‌های مهمی دست و پنجه نرم می‌کند. جدای از بحث تامین زمین برای ساخت واحد‌ها مهمترین بحث مدیریت بهای ساخته شده هر واحد است. منابع بانکی در حال حاضر برای تامین مالی این طرح کفاف نمی‌دهد و احتمالا در آینده نیز بدتر خواهد شد. عدم همراهی شبکه بانکی با طرح ملی مسکن نتیجه‌ای جز شکست قطعی طرح نخواهد داشت و افزایش بهای تمام شده و به تبع آن افزایش میزان آورده متقاضیان فشار مضاعفی را بر دوش آن‌ها وارد خواهد کرد.

حال با توجه به این شرایط باید دید دولت چه راهکاری را برای عبور از چالش‌های پیش رو خواهد داشت. آیا منابع را به بانک‌ها تزریق خواهد کرد؟ یا اینکه عطای کار را به لقایش خواهد بخشید؟ دولت چگونه می‌تواند بخش خصوصی را با شرایط دستوری خودش در طرح مشارکت دهد؟