بازار مسکن به بن بست خورده، دولت فقط «شو» اجرا می‌کند

محمود اولاد تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با فراز درباره افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها که دولت سه سال تعیین کرده گفت: سوال این است ایا دولت در این سه سال دیده که چنین نرخی اجرایی شده یا خیر؟ آمارها نشان می‌دهد اجاره بها در این سه سال چقدر رشد کرده است. متاسفانه این امر اجرایی نشده و امکان تحقق ندارد. موارد وجود دارد که افراد به جای اینکه خانه را با مبلغ متداول اجاره دهند با قیمت کمتر اجاره داده اند که موارد نادرست. شاهد هستیم در این چند سال اخیر به صورت رسمی بالای ۷۰ تا ۵۰ درصد رشد اجاره‌بها را داشتیم. این نشان می‌دهد افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها تحقق نیافته است.

وی ادامه داد: دولت این کار را انجام می‌دهد و می‌گویند ما وظیفه خود را انجام دادیم به دلیل اینکه در این بخش هیچ کاری نمی‌توان کرد. دولتی‌ها می‌دانند هیچ کاری نمی‌توان کرد و فقط شو اجرا می‌کنند تا شاید تعدادی بترسند و اجرا کنند. آنها هم می‌دانند چنین چیزی امکان ندارد.

این تحلیلگر اضافه کرد: دولت همواره در بحث مسکن دخالت داشته منتهی این دخالت چگونه باشد مهم است. دخالت‌ها از یک زمانی به بعد تبدیل به دخالت مقداری و قیمتی شد. یعنی از دخالت‌های قاعده‌گذاری تبدیل به دخالت‌های مقداری و قیمتی شد. در اواسط دهه ۸۰ قبل از اینکه دخالت‌ها به صورت مسکن مهر و ساخت و ساز انجام شود و به همه خانه بدهند مشکل مسکن شدید نبود.

اولاد با اشاره به مشکلات مسکن قبل از انقلاب تصریح کرد: قبل از انقلاب نیز تعداد خانوار بیش از تعداد خانه‌های مسکونی بود که همیشه کمبود یک میلیون واحد مسکن و حتی مسکن غیررسمی و نقطه فرسوده را داشتیم. ولی مداخلات در این حدی که الان مشاهده می شود، نبود. در بخش مسکن، بیشترین تمرکز این بود قواعد شهرسازی را درست کنند و زمین شهری را آماده کنند. از وقتی مداخلات قیمتی در اجاره بها و افزایش قیمت ها در مسکن داشتیم شرایط بدتر شده است. هم بدمسکنی و اسکان غیررسمی و بافت فرسوده به شدت افزایش یافت و به بالای ۲۲ میلیون نفر نیز رسیده است. همچنین کمبودی که همواره قبل از انقلاب یک میلیون واحد مسکن بود در حال حاضر به بالای یک و نیم تا دو میلیون واحد رسیده است.

این کارشناس با اشاره به افزایش قیمت مسکن گفت: وقتی در روند بلندمدت با تورم مقایسه شود این افزایش قیمت چشمگیر نیست. تورم در طول ۱۰-۱۵ سال گذشته میانگین ۲۱ درصد بود و تورم بخش مسکن میانگین ۲۵ درصد بود. البته به جز ۲-۳ سال اخیر که آمار را ندارم. آن هم در همه جا نبوده است و برخی جاها در حد تورم بود. مشکل ما این است که فکر می‌کنیم مسئله ما افزایش قیمت است. افزایش قیمت عام و برای همه چیزست و مسکن هم افزایش قیمت دارد که متاسفانه اثر بد در زندگی مردم دارد ولی ان را فقط در مسکن نباید دید بلکه به صورت تورم عمومی روی همه کالاهاست

او اظهار کرد: مشکل بخش مسکن تنها افزایش قیمت نیست، مسئله این است که مردم فقیرتر شدند و درآمدهای مردم کاهش یافته و قدرت خرید به شدت افت کرده است. وقتی قدرت خرید به شدت افت کند امکان دسترسی به کالاهای که رقم‌های خیلی زیادی می‌گیرد را ندارند. یک مسکن متداول زیر یک میلیارد نیست حتی قیمت زمین صفر باشد و هزینه ساخت را در نظر بگیرید یک میلیارد قیمت دارد. این میزان قیمت در مقایسه با درآمد افراد که ماهی ۲۰ میلیون در نظر بگیرید ۵۰ سال بیشتر است. رقم‌هایی که در حد توان مردم عادی نیست.

اولاد بیان کرد: در حال حاضر در مسکن هیچ کاری دولت نمی‌تواند انجام بدهد. دولت تنها کاری که می‌تواند انجام بدهد این است که رشد اقتصادی پایدار به مدت ده سال حداقل بالای ۵ درصد را ایجاد کند. غیر از این مردم فقیرتر می‌شوند و راه دیگری وجود ندارد. در دهه ۱۳۸۰، ۸۰ درصد قیمت خانه را بانک‌های خصوصی وام می‌دادند که با نرخ بهره بالا بود و مردم می‌توانستند استفاده کنند. بانک‌های دولتی وقتی وام می‌دادند حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌داد. قسط‌ها متناسب با درآمد افراد بود. ولی الان وام ۵۵۰ میلیون تومانی چند درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد؟ چه کسی توان بازپرداخت قسط وام را دارد؟ با این وضعیت عملاً در بخش مسکن راهکاری نمانده و به بن‌بست رسیده است. الان تنها راه این است که دولت کاری به بخش مسکن نداشته باشد و کاری کند درآمد مردم بهبود یابد.