غیبت شفافیت و آمار در نظام مسکن؛ وزارت مسکن و بانک مرکزی چه می‌کنند؟

 

بازار مسکن ایران به جولانگاهی برای قیمت‌گذاری‌های خودسرانه تبدیل شده است. وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی در ارائه آمار رسمی از میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور مسئولیت قانونی خود را انجام نمی‌دهند. بماند که قانو‌ن‌گذاران سال‌هاست در زمینه قیمت‌گذاری بازار مسکن قدم از قدم برنداشته‌اند. این خلا آماری و قانونی، به هر ترتیب زمینه سوءاستفاده واسطه‌ها و ناتوانی مردم در برنامه‌ریزی مالی را فراهم کرده است. آن طور که «مجید گودرزی»، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید: «ما در حال حاضر شاهد استثماری شدن بازار مسکن هستیم و آن نظام ارباب-رعیتی سابق امروز جای خود را به نظام مالک-مستاجری داده است.»

 

یک جستجوی ساده در سایت وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی نشان می‌دهد که آخرین آمار مربوط به قیمت مسکن برای ماه‌ها و حتی سال‌ها قبل است. در آرشیو وزارت راه و شهرسازی، آمار بازار مسکن آخرین بار در بازه زمانی فروردین تا تیرماه ۱۳۹۹ به روزسانی‌شده که اطلاعات آن اصلا قابل‌دسترس نیست. آخرین آمار اعلامی که می‌توان به آن دسترسی داشت به بازه فروردین تا اسفند ۱۳۹۸ برمی‌گردد. با گذشت پنج سال از آن زمان و اوج گرفتن قیمت مسکن همراه با تحولات سیاسی و اقتصادی جامعه، وزارت راه تاکنون هیچ توضیح رسمی در مورد این خلا آماری نداده است.

بانک مرکزی به‌عنوان دیگر نهاد مسئول در ارائه آمار، آخرین گزارش خود را در مرداد ۱۴۰۳ منتشر کرده است. در تاریخ ۲۶ آبان ۱۴۰۳، بانک مرکزی اعلام کرد که به‌دلیل عدم دریافت آمار از وزارت راه، نتوانسته گزارش‌های جدیدی از قیمت مسکن ارائه دهد. این عدم شفافیت آماری و مهم‌تر از آن، اطلاعیه بانک مرکزی پرسش‌برانگیز است. اول این که اگر بانک مرکزی به اطلاعات وزارت راه نیاز دارد، چطور در فاصله فروردین ۱۳۹۹ تا مرداد ۱۴۰۳ و در نبود گزارشی از سوی وزارتخانه، همچنان آمار بازار مسکن را منتشر کرده است؟ 

افزون بر این، اطلاعیه بانک مرکزی بیش از هر چیزی، سرباز زدن این نهاد از انجام مسئولیت قانونی خود را نمایان می‌کند. در بند ۳، ماده ۴ «قانون بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران» در توضیح وظایف بانک مرکزی آمده است: «ایجاد زیرساخت­‌های فنی لازم برای تحقق اهداف بانک مرکزی از جمله تشکیل پایگاه(های) جامع جمع­‌آوری و تحلیل داده». بر اساس این اصل قانونی، بانک مرکزی موظف است که حتی اگر وزارت راه داده‌ها را منتشر نکرد، خود با ایجاد زیرساخت‌های لازم، داده‌های مربوط به بازار مسکن را جمع‌آوری و اعلام کند.

 

عدم ارائه آمار شفاف از سوی وزارت راه و بانک مرکزی، عملا کنترل بازار مسکن را به دست واسطه‌ها و املاکی‌ها سپرده است. کار حالا به جایی رسیده است که مالکان در پلتفرم‌های نیازمندی‌ها نرخ موردتایید خود را اعلام می‌کنند. از سویی دیگر، با افزایش ریسک سرمایه‌گذاری‌های مولد، بانک‌ها در چندسال اخیر به سمت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن رفته‌اند. تمامی این‌ها دست به دست یکدیگر داده تا قیمت‌گذاری در بازار مسکن  غیرقابل‌پیش‌بینی شود؛ مردم نیز ناچار به این وضعیت تن می‌دهند. این در حالی است که شفافیت آماری می‌تواند حداقل بازار مسکن را تا اندازه‌ای پیش‌بینی‌پذیر کند و امکان پرسش‌گری درمورد افزایش سرسام‌آور و یک‌شبه قیمت‌ مسکن را به وجود بیاورد. مجید گودرزی در رابطه با وضعیت نجومی قیمت‌ مسکن می‌گوید: «بازار مسکن امروز با یک قفل‌شدگی ناشی از رهاشدگی قیمت روبروست. شما اگر ملک خود را متری یک میلیون دلار هم تعیین کنید، از نظر قانو‌ن‌گذار گران‌فروشی نیست. این در حالی است که افزایش هزار تومنی قیمت یک بسته پفک هم با تعذیر و پیگیرد قانونی مواجه است. این مسئله چطور می‌تواند طبیعی باشد؟»

در واقع، در شرایط فعلی نه تنها نهادهای متولی چون بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی به تکلیف قانونی خود در ارائه آمار جامع عمل نمی‌کنند، که اساسا قیمت‌گذاری بازار مسکن نیز کاملا به فراموشی سپرده شده است.

 

گودرزی در مورد وضعیت قانونی قیمت‌گذاری در بازار مسکن می‌گوید: «ما دچار یک عرف غلط و فقر شدید قانونی هستیم. بیشترین ترک فعلی که قانون‌گذاران ما در طول صد و اندی سال اخیر انجام داده‌اند، به موضوع قانون‌گذاری مسکن و مدیریت این بازار مربوط بوده است.» 

 

مردادماه ۱۳۹۹، پس از سال‌ها کش و قوس بر سر قانون‌گذاری در حوزه مسکن، بالاخره قانون مالیات بر خانه‌های خالی به تصویب رسید تا امکان سودجویی از خلا‌های قانونی موجود و تنش در بازار مسکن به حداقل برسد. با این حال، آن طور که گودرزی می‌گوید، دریافت مالیات بدون قیمت‌گذاری بی‌معناست. «در اکثر کشورهای دنیا، برای پیشبرد برنامه‌های مالی و مالیاتی، دولت‌ها اقدام به قیمت‌گذاری منطقه‌ای می‌کنند. وقتی سازمان مالیاتی تصویب می‌کند که مالیات مثلا دو در هزار دریافت شود، مشخص نیست که این رقم بر پایه چه میزان بهای تمام‌شده مسکن محاسبه می‌شود. این مسئله در دعاوی حقوقی هم به یک چالش بدل شده است. هیچ مبنای منطقی و محاسباتی برای کارشناسی قیمت املاک نیست و هر کس هر طور بخواهد کارشناسی می کند.»

در طول یک صد ساله گذشته، دولت‌ها به هر دری زده‌اند تا کنترل بازار مسکن را به دست بگیرند اما همچنان از قانون‌گذاری در زمینه قیمت‌ها غافل بوده‌اند. در چنین شرایطی که خلا قانونی بازار مسکن را به نقطه بحرانی رسانده، شفافیت آماری می‌تواند دست کم چشم‌اندازی از آینده بازار مسکن برای مردم ترسیم کند.