درآمد ریالی، اجاره خانه دلاری! | ظهور بی رحمانه اجاره‌های دلاری در بازار مسکن

به گزارش فراز، افزایش نرخ ارز در سال‌های اخیر تنها قیمت کالا‌ها و خدمات را تحت تأثیر قرارنداده و حالا نشانه‌هایی از ورود دلار به بازار اجاره ملک های مسکونی و تجاری دیده شده است.بنا به گزارشهای رسیده به فراز برخی از مالکان در مناطق پرجاذبه مسکونی و تجاری اجاره املاک را به صورت دلاری دریافت می کنند و همین موضوع باعث شده تا مستاجرین به مناطق پایین تر کوچ کنند.در صورت ادامه این روند و در صورت نوسان شدید نرخ ارز می‌تواند هزینه مسکن مستأجر را نیز به‌طور مستقیم با قیمت دلار بالا و پایین کند.

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن و انرژی، در گفت‌و‌گو با «فراز» درباره رواج اجاره‌های دلاری می‌گوید تعیین قیمت یا اجاره یک واحد مسکونی که هزینه ساخت و بخش عمده هزینه‌های آن در اقتصاد داخلی و به ریال انجام شده، بر مبنای دلار محل ایراد است و به اعتقاد او مراجع قضایی باید به این موضوع ورود کنند.

او البته دامنه این نوع قرارداد‌ها را گسترده نمی‌داند و معتقد است بخش قابل توجهی از مواردی که با اجاره‌بهای ارزی انجام می‌شود، مربوط به اتباع خارجی، تجار، دانشجویان و بیماران خارجی است. با این حال، به گفته این کارشناس، نگرانی اصلی زمانی ایجاد می‌شود که همین شیوه قیمت‌گذاری به قرارداد‌های میان مالک و مستأجر ایرانی نیز تسری پیدا کند.

درآمد ریالی؛ دلار از کجا وارد قرارداد شد؟

مسئله اصلی در اجاره دلاری، فاصله میان واحد درآمد و واحد هزینه مستأجر است. کارگری که حقوق خود را به ریال دریافت می‌کند، در صورت پذیرش اجاره‌بهای دلاری، عملاً بخشی از هزینه ثابت زندگی خود را به بازاری گره می‌زند که درآمدش هیچ ارتباط مستقیمی با آن ندارد.

گودرزی با اشاره به همین موضوع می‌گوید اگر قرار باشد مسکن بر مبنای دلار قیمت‌گذاری و اجاره داده شود، باید نسبت آن با سطح دستمزد و درآمد خانوار نیز بررسی شود. به گفته او، نمی‌توان درآمد یک خانوار را ریالی نگه داشت، اما هزینه مسکن آن را به دلار وابسته کرد و انتظار داشت افزایش نرخ ارز اثری بر توان پرداخت مستأجر نداشته باشد.

این مسئله به‌ویژه برای مستأجرانی اهمیت دارد که نه درآمد ارزی دارند و نه امکان افزایش دستمزد خود متناسب با رشد نرخ ارز را دارند. در چنین شرایطی، افزایش قیمت دلار می‌تواند بدون آنکه قرارداد جدیدی منعقد شود، هزینه واقعی اجاره را برای مستأجر افزایش دهد.

دلار به بازار تجاری هم رسیده است

موضوع فقط به واحد‌های مسکونی محدود نمانده و بنا بر اظهارات این کارشناس، مواردی از قیمت‌گذاری ارزی در برخی واحد‌های تجاری، مغازه‌ها و پاساژ‌ها نیز مطرح است.

گودرزی می‌گوید تعیین اجاره‌بها با استفاده از شاخص‌های ارزی در معاملات داخلی، از نظر او با مقررات حاکم بر معاملات ریالی کشور سازگار نیست و باید مشخص شود چنین قرارداد‌هایی در صورت بروز اختلاف، چه وضعیتی در مراجع رسمی و قضایی خواهند داشت.

در این میان، یک پرسش اساسی وجود دارد: آیا توافق مالک و مستأجر برای تعیین اجاره‌بها به دلار، به‌تنهایی می‌تواند یک قرارداد معتبر و قابل استناد ایجاد کند یا مقررات ارزی و پولی کشور محدودیت‌هایی برای چنین توافق‌هایی ایجاد کرده است؟

ودیعه ریالی و اجاره دلاری؛ ترکیبی که محل اختلاف است

یکی دیگر از مواردی که گودرزی به آن اشاره می‌کند، قرارداد‌هایی است که در آنها ودیعه به شکل ریالی تعیین می‌شود، اما اجاره‌بها به دلار یا ارز خارجی محاسبه می‌شود.

به گفته او، چنین ترکیبی محل ایراد است و نمی‌توان صرفاً با عنوان «توافق طرفین» هر نوع سازوکار ارزی را در قرارداد اجاره اعمال کرد.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قرارداد‌های اجاره، مبلغ ودیعه و اجاره‌بها معمولاً در کنار یکدیگر تعیین می‌شوند و تغییر واحد محاسبه یکی از این دو، می‌تواند تعهد مالی مستأجر را در طول مدت قرارداد به‌شدت تحت تأثیر نوسان ارز قرار دهد.

اجاره دلاری؛ یک بازار کوچک یا نشانه‌ای از تغییر رفتار؟

باید مشخص شود در صورت بروز اختلاف میان مالک و مستأجر، دادگاه‌ها و مراجع رسمی با قرارداد‌هایی که اجاره‌بهای آنها بر مبنای دلار تعیین شده چگونه برخورد می‌کنند و آیا چنین تعهداتی قابلیت ثبت و مطالبه دارند یا خیر.

برای مثال، اگر اجاره ماهانه یک واحد به‌صورت مبلغ ثابت دلاری تعیین شده باشد، افزایش نرخ ارز بدون تغییر در مبلغ اسمی قرارداد، هزینه ریالی پرداختی مستأجر را افزایش می‌دهد. در نتیجه، مستأجر عملاً بخشی از ریسک کاهش ارزش پول ملی را بر عهده می‌گیرد؛ در حالی که درآمد او الزاماً با همان سرعت افزایش پیدا نمی‌کند.

به همین دلیل، فارغ از اینکه تعداد این قرارداد‌ها چقدر است، تعیین تکلیف حقوقی و آماری اجاره‌های ارزی اهمیت پیدا می‌کند؛ به‌خصوص اگر چنین قرارداد‌هایی در حال گسترش از بازار اتباع خارجی به مستأجران ایرانی باشد.

در نهایت، برای روشن‌شدن ابعاد این پدیده، لازم است وزارت راه و شهرسازی، اتحادیه مشاوران املاک و مراجع قضایی درباره تعداد قرارداد‌های اجاره با مبنای ارزی، نحوه ثبت آنها و وضعیت حقوقی‌شان توضیح دهند.