دولت در توهم کنترل بازار مسکن

۹ اردیبهشت‌ماه بود که حسن روحانی، رییس دولت در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از تصمیماتش برای کاهش قیمت مسکن خبر داد. تصمیماتی برای جلوگیری از افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها و ودیعه مسکن که گفته شده در تهران بین ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد داشته است. تصمیماتی که برخی از آن‌ها ماهیت کنترل‌گری و برخی دیگر ماهیت حمایتی داشتند. برای این منظور وام‌هایی ۱۰ تا ۷۰ میلیونی، تمدید اجاره‌نامه‌ها تا دو ماه دیگر و همچنین در نظر گرفتن سقف ۲۵ و ۱۵ درصد برای تهران و شهرستان در نظر گرفته است. علاوه بر آن اجرایی شدن مالیات بر خانه‌های خالی از تصمیماتی است که بالاخره پس از فراز و نشیب‌های بسیار برای کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها اجرایی شد.

کاهش 1 درصدی اجاره‌بها

پس از اجرایی شدن این تصمیمات وزارت راه و شهرسازی در تاریخ ۱۶ تیرماه اعلام کرد که نرخ اجاره‌بها به طور میانگین نسبت به خردادماه، در ۱۶ منطقه تهران یک درصد کاهش داشته است. در مناطق ۱، ۳، ۶، ۷، ۱۲، ۱۳، ۱۵ و ۲۱ نرخ ها از ۲ تا ۳۴ درصد پایین آمد. این رقم برای منطقه یک نیز ۱۸ درصد اعلام شده است. این در حالی است که برخی از دیگر مناطق رشد ۱۸درصدی را نیز نشان می دهد. با همه این اوصاف اما میزان تغییر در نرخ اجاره‌ها تا کنون چندان چشمگیر نبوده و یافته‌های «فراز» نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها همچنان به قوت خود باقی است. اما آیا می‌توان امیدوار بود که در ادامه سیاست‌های در پیش گرفته شده به ثمر بنشیند؟ در خصوص اقداماتی که دولت تاکنون برای جمعیت بیش از ۳۰ درصدی مستاجران کشور انجام داده است، طبق معمول اما و اگرهایی وجود دارد که چشم‌انداز موفقیت در آن را کمرنگ می‌کند. از ایرادات اساسی طرح‌های مورد نظر مانند تعیین سقف ۱۵، ۲۰ و ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها نداشتن ضمانت اجرای آن است.

طرحی که «اقبال شاکری» نماینده مردم تهران در مورد تاثیر کم آن می‌گوید: «این طرح تنها برای شکایت علیه موجر است.»

او در گفت‌وگو با «فراز» و درهمین باره می‌گوید: «این مصوبات نیازمند اعمال قانون است. این سامانه را گذاشتند تا افراد شکایت کنند و اگر موجری در سامانه زمین و مسکن ثبت نام نکرده باشد و کد رهگیری نداشته باشد و اطلاعاتی از آن ثبت نباشد امکان کنترل بر افزایش و کاهش قیمت اجاره وجود ندارد». او در ادامه بر تکمیل این سامانه تاکید می‌کند و مصوبه فعلی را تنها برای مقاومت مستاجری می‌داند که فرصت شکایت به او می‌دهد.

اما تعیین نرخ اجاره‌بها طرح جدیدی نیست. یکی از مسائل این طرح در گذشته مغایرت با قوانین حقوقی مالکیت در اسلام بود که به موجب آن هرگونه دخل و تصرف در این مورد مجاز نیست. هر چند حالا در مصوبه فعلی قوه قضائیه ورود خواهد کرد. اما باید دید چقدر در طولانی مدت می‌تواند موثر باشد.

پیشبینی‌‌ها از موفقیت یا عدم موفقیت این طرح چیست؟

هر چند که وزارت راه و شهرسازی به این طرح امید بسته و آینده خوبی برایش متصور است، اما کارشناسان اقتصادی نظر دیگری دارند. عده‌ای از آنان شرایط پیش روی بازار مسکن را بر اساس یک شاخص اقتصادی می‌سنجند. این شاخص نسبت قیمت مسکن به اجاره نام دارد که از آن برای سنجش دمای بازار ملک و شناسایی حباب قیمتی استفاده می‌شود.

کارشناسان معتقدند زمانی که نسبت متعارف قیمت مسکن به اجاره‌بها از حالت معمول خارج می‌شود حدود سه سال طول می‌کشد تا این نسبت متعارف احیا شود چرا که رشد اجاره‌بها مانند رشد قیمت مسکن به‌صورت ناگهانی رخ نمی‌دهد و اجاره‌بها به صورت تدریجی و در میان مدت افزایش می‌یابد.با این حال در شرایط فعلی یک گروه از کارشناسان معتقدند حتی در میان‌مدت هم به دلیل شرایط اقتصادی و سطح درآمد فعلی مستاجران امکان بازگشت رابطه قیمت و اجاره‌بهای مسکن به سطح متعارف از ناحیه اجاره‌بها وجود ندارد.

وقتی تهران مالک یکی از گران‌ترین مسکن‌های جهان می‌شود

تاکنون هیچ گونه آمار رسمی از این که ادعا را ثابت کند، وجود ندارد. اما با نگاهی به وضعیت کشورهایی که یکی از گران‌ترین مسکن‌ها را جهان دارند، شاید گفته‌های کارشناسانی هم که اصلاح بازار مسکن را در میان مدت غیرممکن می‌دانند قدری ملموس‌تر شود. وقتی از گران‌ترین مسکن‌ها در جهان صحبت می‌کنیم، پارامتر اصلی نه قیمت آن به نرخ جهانی، بلکه نسبت درآمد متوسط مردم آن شهر با قیمت مسکن است. «دهلی نو» در هند یکی از گران‌ترین شهرها از باب تهیه مسکن را در جهان است. متوسط حقوق ماهانه هر فرد در این شهر، کمتر از ۲۰۰ دلار است. اما برای داشتن یک خانه دو خوابه معمولی در دهلی نو، باید چیزی حدود ۴۰۰ دلار هزینه کرد. هر چند که این دو رقم اختلاف بسیاری دارد، اما به این معنی نیست که مردم این شهر بی‌خانمان باشند، بلکه خبر از وجود خانه‌های کوچک‌تر با کیفیت کمتر دارد.

مالزی یکی از قوی‌ترین اقتصادهای جنوب شرق آسیا را دارد. متوسط حقوق ماهانه مردم در کوالالامپور؛ چیزی حدود ۸۹۰ دلارِ آمریکاست. برای اجاره یک خانه معمولی با معیارهای تعریف شده، حدود ۴۸۰ دلار از دستمزد ماهانه مردم صرف مسکن آنها می‌شود. اگرچه کوالالامپور را شهری با معماری مدرن می‌پندارند، اما ساختمان‌هایی ارزان قیمت با بافت سنتی در این شهر فراوانند. افزایش ۱۲ درصدی قیمت مسکن این شهر، یکی از نقاط ضعف بازار مسکن در کوالالامپور است.

شاید بیراه نباشد اگر تهران را نیز در دسته این کشورها جای داد. با این تفاوت اختلاف میانگین درآمد و میانگین قیمت مسکن فاصله زیادی از یکدیگر دارد. متوسط قیمت مسکن در تهران در حالی در خرداد ماه امسال به 19 میلیون و 71 هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده که بر اساس آمار سال 98 خط فقر در این شهر 7 تا 8 میلیون تومان عنوان شده است و با در نظر گرفتن این رقم 16 میلیون ایرانی زیر خط فقر قرار دارند.

نگرانی از پوچ شدن راهکارهای حمایتی دولت از بازار مسکن اوج می‌گیرد

از همه ایرادات این راه‌حل‌های کوتاه مدت مانند تعیین سقف اجاره‌بها و اختلاف فاحش میانگین درآمد و میانگین قیمت مسکن نیز اگر بگذریم، حالا نوبت راهکارهایی است که دولت با ماهیت حمایتی با آن در صدد حل بحران مسکن است. وام ودیعه مستأجران یکی از آن‌هاست که در ۷ مدل ۱۰، ۲۰، ۳۰، ۴۰، ۵۰، ۶۰ و ۷۰ میلیون تومانی قرار است به افراد مشمول این تسهیلات از محل سامانه اطلاعات یارانه بگیران تعیین شود.

مستأجران قرار است صرفاً سود این تسهیلات را پرداخت کرده و اصل آن را موجر در پایان قرارداد به بانک بر‌گرداند؛ نرخ سود آنی تسهیلات، ۱۸ درصد تعیین شده است و صرفاً به دارندگان قراردادهای رسمی اجاره میان موجر و مستأجر پرداخت می‌شود. یکی از مسائل و سوالاتی که در این راهکار دولتی شکل می‌گیرد، مربوط به محل تامین اعتبارت این تسهیلات است . هفته‌‌نامه تجارت‌نیوز در این باره نوشته وزیر راه و شهرسازی در تاریخ ۱۹ تیرماه در حالی از ۷۵ هزار میلیارد تومان ستاد مقابله با کرونا یاد کرده که تا به حال تصمیمات زیادی برای آن در نظر گرفته شده است. آیا ۷۵ هزار میلیارد تومان برای اعطای این وام کافی است؟ آن هم زمانی که وعده ۵۰ هزار میلیارد تومان آن را به کسب‌وکارهای آسیب‌دیده از کرونا داده و ۲۵ هزار میلیارد تومان برای وام ۱ تا ۲ میلیونی خانوارهای نیازمند در نظر گرفته است! این هفته نامه در ادامه با در نظر گرفتن این احتمال که دولت می‌خواهد ۲۵ هزار میلیارد تومان وام خانواده‌های نیازمند را در قالب وام ودیعه مسکن بپردازد، به تناقض دیگری اشاره می‌کند. این که با در نظر گرفتن جامعه بیش از 7 میلیونی مستاجران بر اساس آمار سال ۹۵، بخش بزرگی از آن از گرفتن این وام بی‌نصیب می‌ماند و این 25 هزار میلیارد تومان شاید ۳.۵ تا ۴ میلیون نفر از این مستاجران را پوشش دهد.

اکنون و با همه شرایط ذکر شده، به نظر می‌رسد همه این احتمالات بیش از پیش نشان از توهم دولت برای کنترل بازار مسکن دارد.