مسکن در طول دو دهه؛ از بیماری هلندی تا بیماری رکود تورمی

شاید برایتان جالب باشد اگر بدانید بیشتر از ۸۰ درصد ثروت کل مردم ایران در بخش مسکن نهفته است. از همین رو شاید پیگیری اخبار قیمت مسکن برای بسیاری از ما در اولویت باشد. طی روزهای اخیر نیز اخباری منتشر شد که بر اساس آن تورم مسکن در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته افزایش ۱۱۱ درصدی را به خود دیده. روزنامه دنیای اقتصاد نیز در بررسی‌های اخیر خود تخمین زده خرید خانه در تهران بیش از یک قرن یعنی ۱۰۹ سال طول می‌کشد! و از سوی دیگر به تازگی اعلام شده معاملات مسکن نسبت به ماه قبل ۳۳ درصد کاهش داشته است. هر یک از این‌ها می‌تواند همچون تکه‌های یک پازل کنار هم بنشینند و وضعیت بازار مسکن را برای ما بازنمایی کند. وضعیتی که «سیامک قاسمی»، کارشناس اقتصادی آن‌را یکی از ویژگی‌های وضعیت رکود تورمی در بازار می‌داند.

شاخص استطاعت، شاخصی برای نشان دادن شکاف بین درآمد و قیمت

یکی از نمودهای این وضعیت را شاید بتوان در محاسبه‌ای که دنیای اقتصاد انجام داده دید. سیامک قاسمی در توضیح شاخص استطاعت به فراز می‌گوید: «استطاعت یک شاخص شناخته شده اقتصادی است که بر اثر فرضیاتی محاسبه می‌شود. این شاخص در ادبیات بین‌المللی بیشتر میخواهد شکاف بین درآمد و قیمت را نشان دهد و اگر همه معیارهای مناسب آن درست در نظر گرفته شود، خیلی دور از واقعیت و به همان نتیجه خواهد رسید. مثلا فرض می‌شود با قیمت متوسط مسکن در تهران که تقریبا متری ۳۰ میلیون تومان است، برای یک خانواده ۴ نفره خانه‌ای با متراژ ۸۰ متری حدود ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان هزینه دارد. با متوسط حقوقی که برای یک خانواده ۴ نفره در ایران است، به فرض ثبات قیمت‌ها و پس انداز کردن یک سوم درآمد ماهانه، چقدر طول می‌کشد که بتوانند یک خانه بخرند؟»

به باور این کارشناس این محاسبه یک تعریف است. این تعریف به این معنی نیست که همه خانواده‌های تهرانی باید صد سال طول بکشد تا خانه بخرند. چون خیلی از خانواده‌های تهرانی آپارتمان دارند، مابه تفاوت آن را می‌گذارند و یک خانه می‌خرند. یا ماشین می‌فروشند و خانه می‌خرند.

معمولا این طور است که اگر ما وارد دوران رکودی در مسکن شویم، قیمت‌ مسکن از رشد درآمدها کمتر بالا می‌رود و این شکاف کم می‌شود. اما حالا به گفته سیامک قاسمی ما الان در اوج شکاف هستیم. او بروز این شکاف را این طور توضیح می‌دهد: «در سه سال گذشته رشد قیمت مسکن با فاصله از رشد درآمدها بیشتر بوده. برای همین در تفصیل یک شاخص اقتصادی نمی‌توان به طور موردی مثال نقض آورد. و این یک واقعیت اقتصادی است».

دهه هشتاد بیماری هلندی، دهه نود بیماری رکود تورمی

بروز این شکاف میان درآمد و قیمت همواره در ادوار مختلف تاریخ اقتصادی ایران در طول دو دهه اخیر وجود داشته است. شکافی که سیامک قاسمی بروز ان را در هر دوره ناشی از دو عامل مجزا می‌بیند. او در این باره به فراز می‌گوید: «ما رشد تکنیکالی در بازار مسکن داریم. سال 81-82 یک رشد داشتیم، سال 86 یک رشد بسیار سنگین داشتیم، سال 91-92 و الان.

دلایل این افزایش قیمت‌ها البته متفاوت است. دو رشد اول در اقتصاد ایران به خاطر «بیماری هلندی» بود که اقتصاد ایران گرفتارش شده بود. یعنی رشد درآمدهای نفتی و بخش زیادی از منابع نفتی که تبدیل به ریال شده و وارد اقتصاد ایران شده بود. این وضعیت پدیده‌ای به وجود آورد به نام بیماری هلندی که قیمت کالای قابل تجارت با واردات سنگین کاهش پیدا می‌کند، ولی قیمت مسکن تورمی می شود. اما دو رشد اخیر قیمت مسکن در سال‌های 91-92 دلیلش متفاوت با دهه هشتاد است. دو رشد اخیر دلیلش «رکود تورمی» است. یعنی قیمت دلار حرکت کرده و قیمت مسکن دوباره افزایش یافته».

به باور او یک نکته دوران رکود تورمی این است که پس از آن قیمت مسکن کاهش خیلی جدی ندارد. بلکه وارد یک رکود سنگین می‌شود. چنانچه از سال 92 تا 96 این اتفاق افتاد. این ویژگی بازار مسکن است. یعنی قیمت‌ها پایین نمی‌آید و صرفا حجم معاملات پایین می‌آید. رکود مسکن مثل کاهش قیمت ارز و بورس و … نیست. این پدیده از نظر چسبندگی قیمت‌ها اینطور است. در دوران رکودی ما عمده رکود را در معاملات داریم، نه قیمت که تصور کنیم قیمت 50 درصد کاهش بیابد. اما سیامک قاسمی در توضیح بروز این وضعیت به همین دو عامل اکتفا نکرده و ان را ناشی از یک عامل کلان‌تر می‌داند.

فقط اقتصاد کلان ایران!

در چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن همواره از دلایلی چون اعلام عمومی قیمت‌ها، نبود مالیات بر خانه‌های خالی، افزایش قیمت مسالح ساختمانی و تقصیر مشاوران املاک و بانک‌ها یاد می‌شود. اما غافل از آن که به قول سیامک قاسمی این فرار از واقعیت است. «دلیل واقعی اقتصاد کلان ایران است، دلیل جهش‌های ارزی است و پشتش فضای اقتصاد سیاسی ایران است. اگر غیر از این است، و اگر بانک‌ها دلیل افزایش قیمت مسکن هستند، پس چرا قیمت مسکن از سال 92 تا 96 در یک رکود بسیار سنگین بود؟ بله ممکن است که بانک‌ها نیز سوار موج افزایش قیمت مسکن شوند و استفاده کنند، اما دلیل افزایش قیمت مسکن نیستند. این بازار بسیار بازار بزرگی است از نظر حجم ثروتی که درونش وجود دارد. بازار مسکن بزرگترین بازار سرمایه گذاری ایران است. بیشتر از 80 درصد ثروت کل مردم ایران در بخش مسکن است. این بازار تحولاتش مربوط به اقتصاد کلان ایران است. اگر ما از رکود تورمی خارج شویم که بستگی به موضوع اقتصاد بین‌الملل و تحولات برجام و تحریم دارد، بازار مسکن دوباره وارد رکود می‌شود. و الا همه سیاست‌ بازی‌های دیگر برای فرار از واقعیت است. نمی‌توانیم مشکل تحریم را حل کنیم، تقصیر را بر گردن مشاور املاکی‌ها می‌اندازیم. این یک شوخی است. این بازار خیلی عظیم‌تر از این حرف‌هاست که مشاوران املاک بتوانند در آن دخیل باشند».