بازار مسکن، فنر فشرده است | این کاهش قیمت نیست، کاهش معاملات است!

بیت الله ستاریان کارشناس مسکن در گفت‌وگو با روزنامه اینترنتی فراز، درباره آمار بانک مرکزی مبنی بر قیمت هر متر مسکن ۷۶ میلیون تومان گفت: آمارهای اعلام شده براساس یک دوره رکود تورمی و یک دوره رونق تورمی است. در دوره رکود تورمی ۴ پارامتر را همیشه با همدیگر می‌بینیم که با هم هستند. هم در رکود تورمی و هم در رونق تورمی این چنین است. عموماً حذف شدن تورم از بخش مسکن در دوره رکود تورمی قابل رویت نیست. بخاطر اینکه تقاضای موثر ما به شدت کاهش یافته است. 

او ادامه داد: همانطور که در آمار نیز مشهود است کاهش معاملات در مسکن دیده می شود. یعنی حالت انتظار یا حالت رکود می رود. اگر بازار در حالت انتظار باشد این حالت خیلی موقتی است و در دو سه ماه این حالت طول می‌کشد. یکی از مهمترین علت ها که بازار مسکن به این حالت تبدیل می شود جریانات سیاسی و اقتصادی و موضوعات دیگر که در ان دخیل است.

او اضافه کرد: در دوره رکود، کاهش معملات را شاهد هستیم. بعد از آن در همان لحظه کاهش سرمایه‌گذاری هم در بخش مسکن داریم یعنی کاهش تولید است. همچنین در ظاهر هم افزایش قیمتی را نمی‌بینیم ولی مثل فنر فشرده است. اینکه کاهش قیمت را شاهد هستیم در واقع این کاهش قیمت نیست بلکه در معاملات کاهش قیمت داریم به دلیل اینکه معاملات شرایط معامله را نداشتند. وقتی تورم نقطه به نقطه را نسبت به سال قبل محاسبه می‌کنیم، فراموش می‌کنیم شرایط این دوره با آن دوره به چه صورت است. آیا بازار شرایط معامله را داشته یا خیر؟ یعنی وقتی در یک ماه ۲۰ هزار معامله دارید و در ماه دیگر ۲۰۰-۱۰۰ معامله دارید نمی‌توان میانگین این‌ها را بگیرید و بگویید کاهش یا افزایش داشته است. این تعداد محدود شرایط معامله را نداشته است.

بازار مسکن، بازار وحشی است|دولت و مجلس جسارت لازم برای ساماندهی ندارند

ستاریان گفت: در حال حاضر شرایطی را ارزیابی می‌کنیم متاسفانه نه فروشنده هست و نه خریدار. یعنی فروشنده هم حاضر نیست ملک خود را بفروشد و خریدار هم وجود ندارد. به دلیل اینکه توان خرید را ندارند. بعد می‌گوییم در تهران در ماه شهریور تعداد محدودی معامله انجام شده است. قیمت مسکن را با زمان در نظر می‌گیریم که ۲۰-۱۰ هزار معامله صورت گرفته است. آن زمان نمی‌توان این دو را با هم مقایسه کرد.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه وام های مسکن می‌تواند کمک به خانه دار شدن کرد پاسخ داد: یک ابزاری به نام تحریک تقاضا داریم. این وام‌ها برای حل مشکل مسکن نیست بلکه این وام‌ها به طریقی داده می‌شود که تقاضا را تحریک کنیم و صنعت ساختمان که در دوره رکود ضربه بسیار زیادی می‌خورد یعنی تمام تولیدکنندگان مصالح و کارخانه‌های مصالح که بیش از نیمی از صنعت کشور را ضربه می‌خورد تحریک کنیم که حرکت‌هایی از خود نشان دهد.

ستاریان ادامه داد: طبیعتاً تسهیلات یکی از ابزارهای مالی تامین مسکن یا تولید مسکن است. نمی‌تواند به حد و اندازه‌ای باشد که مشکل مسکن را حل کند. تولید کم است و نمی‌توانیم یک میلیون واحد مسکونی در سال تولید کنیم و توان این را نداریم. کل توان بخش خصوصی ۴۰۰-۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال است.

او تصریح کرد: این وام‌ها در حدی که می‌خواهیم بازار از رکودی که از آن ضربه می‌خوریم و مشکل ایجاد می‌کند حل کنیم. نکته بعدی این است وقتی تقاضای شما به اندازه نیست هر چقدر تقاضا را بالا ببرید و تسهیلات بیشتر بدهید، باز مسکن تامین شدنی نیست به دلیل اینکه تولید کم است. تولید به اندازه نیاز نیست که بخواهیم تولید کنیم. همان مشکلاتی که اشاره کردم در رابطه با ابزارهای مالی و قدرت تولید بخش خصوصی مطرح که مستلزم این است در اقتصاد کلان دست ببریم.

نهضت ملی مسکن، برنامه‌های زیرساختی نیاز دارد نه شعار!

ستاریان با اشاره به اینکه دولت باید چه راهکاری برای حل بازار مسکن پیاده کند گفت: شناخت کافی به مسئله مسکن ندارد. مسکن از نظر شناخته شدن مغفول مانده بود و اشراف به همه جوانب نداشتند و نکته دیگر این است که مسکن بخش عمده‌ای از اقتصاد کلان ماست. وقتی اقتصاد کلان شما مشکل دارد و توان حل مسائل اقتصادی کلان را ندارید چطور انتظار دارید مشکل مسکن حل شود؟ وقتی بحث اقتصاد دولتی را دارید، بحث مشکل تولید در همه موارد دارید. در بخش مسکن هم بیش از نیمی از اقتصاد این مملکت است که دچار مشکل می‌شوید. هر چند بخش مسکن بخش خصوصی و دولتی نیست. سایر بخش‌های اقتصادی ما دولتی است ولی تلاطمی که اقتصاد دولتی ایجاد می‌کند بخش مسکن هم از آن متاثر می‌شود. دولت‌ها باید دست در ساختار کلی اقتصاد ببرند. از این حالت بسته خارج کنند و اقتصاد را باز کنند. 

این کارشناس براین باور است: دولت می خواهد با راهکاری که دارد مشکل مسکن را حل کند که قطعاً توانائی ندارد. دولت نمی تواند دست به ساختار اقتصادی بزند به دلیل اینکه در اختیار دولت نیست و حاکمیت هم باید این تصمیم را بگیرد و کلاً کل کشور این تصمیم را بگیرند و اقتصاد را از حالت دولتی خارج کنند.‌ نمی‌شود همه چیز در انحصار دولت باشد.

او ادامه داد: دولت‌ها در یک ساختار اقتصادی که از اول انقلاب بسته شد که یک ساختار کاملاً سوسیالیستی و جزو بسته‌ترین اقتصادهای دنیاست، گیر کردند. ما جزو چهارمین یا پنجمین اقتصاد بسته دنیا هستیم. در این اقتصاد بخش خصوصی نمی‌تواند کار کند. راه حل این است که باید اقتصاد را عوض کنیم. این اقتصاد نمی‌تواند اجازه بدهد بخش خصوصی بیش از حد تولید داشته باشد. البته بهتر است که بگوییم نمی‌گذارند. یعنی این ساختار اقتصادی اجازه این امر را نمی‌دهد چون ماهیتاً با بخش خصوصی در تضاد است. علی رغم اینکه دولت‌ها بخش خصوصی را تبلیغ می‌کنند ولی در بدنه دولت تاجر است. دولت ما تاجر و تولیدکننده است. طبیعتاً تاجر رقیب تاجر است، تولیدکننده رقیب تولیدکننده است. یعنی بدنه دولت ماهیتاً خود را رقیب بخش خصوصی می‌داند و هیچگاه به بخش خصوصی اجازه نمی‌دهد به توسعه برسد.