احتکار مسکن چقدر روی نرخ اجاره تاثیر دارد؟

نیمه دوم خرداد تا نیمه اول شهریور ماه، فصل اجاره است. دوره‌ای که بیشتر قراردادهای اجاره نوشته می‌شود و خیلی از مستاجران مجبور به جابجایی هستند. نرخ تقریبی افزایش اجاره‌بها در فصل جایجایی مشخص می‌شود و تا همین بازه‌ی زمانی در سال بعد به همین نسبت باقی می‌ماند. این اعداد و ارقام که هر سال مسیر صعودی طی می‌کند و به نظر می‌رسد هیچ راه حل عملی برای کاهش یا کنترل آن وجود دارد.

اجاره‌بها هر سال با تورم افزایش می‌یابد و گاهی میزان افزایش از تورم هم پیشی می‌گیرد ولی اگر دولت بتواند میزان عرضه را بالا ببرد، این روند اصلاح می‌شود. ساخت‌وساز و عرضه‌ی خانه‌های خالی، دو راه ممکن در این حوزه هستند.

احتکار خانه و به هم زدن تعادل عرضه و تقاضا

باید توجه داشت که بازار مسکن هم مثل سایر بازارها، از قاعده‌ی عرضه و تقاضا پیروی می‌کند و اگر میزان عرضه بالا برود و تعداد خانه‌هایی که با قیمت مناسب اجاره داده می‌شود، افزایش یابد، طبیعتا میزان اجاره‌بها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و دست‌کم مانع افزایش شدید آن خواهد شد.

انبوه‌سازی مسکن، مسکن ملی، مشارکت دولت در ساخت مسکن و... راهکارهایی هستند که در تمام کشورها استفاده شده و موثر بوده‌اند. اما در ایران به دلایل مختلف دولت نتوانسته است نقش موثری در عرضه‌ی مسکن ارزان و کاهش اجاره‌ها داشته باشد. در همین شرایط، تعداد زیادی خانه و آپارتمان خالی در سراسر کشور وجود دارد که به مسئله‌ای جدی تبدیل شده‌اند؛ خانه‌هایی که با استفاده از انرژی، مصالح و منابع بعضا یارانه‌ای و ارزان تولید و ساخته می‌شوند ولی در چرخه‌ی مصرف قرار نمی‌گیرند و سرمایه‌ای راکد به حساب می‌آیند.

راکد ماندن سرمایه غیر نقدی، در بخش‌های مختلف و به اشکال گوناگون به نفع صاحب سرمایه و به ضرر بخشی از جامعه است؛‌ هر چه این سرمایه بیشتر و بزرگ‌تر باشد، سود و ضرر آن هم به نسبت افزایش می‌یابد. حوزه مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست. خانه‌ها و آپارتمان‌های خالی با گذشت زمان گران‌تر می‌شوند و صاحبان آن‌ها سود می‌کنند، در حالی‌که به بازار عرضه نشده‌اند و قیمت اجاره نیز بالا می‌رود. 

خانه‌های خالی در ایران، ۲ برابر میانگین جهانی

تاثیر احتکار مسکن و خالی ماندن آپارتمان‌ها بر اجاره‌بها، وقتی بیشتر به چشم می‌آید که بدانیم آمار خانه‌های در ایران خیلی بیش از میانگین جهانی و بین ۲ تا ۲.۵ برابر است.

ابوالفضل نوروزی -کارشناس مسکن- هفته گذشته به فارس گفت: تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور از ۶۰۰ هزار واحد (۴.۲٪) در سال ۸۵، به ۲.۸ میلیون واحد (۱۱.۳٪) در سال ۹۵ افزایش یافته است که تاثیر مستقیم احتکار مسکن بر افزایش قیمت مسکن در این دهه را نشان می‌دهد.

هر چند فرشید پورحاجت -دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان- معتقد است بخشی از این خانه‌های خالی، خانه‌ی لوکس هستند که عرضه‌شان تغییر خاصی در بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد!

بررسی نسبت تعداد مستاجران با خانه‌های خالی این نظر را رد می‌کند. بر اساس آمار بانک مرکزی حدود ۳ میلیون خانوار ایرانی مستاجر هستند که اگر بتوان ۲.۸ میلیون خانه‌ی خالی را به آن‌ها عرضه کرد، تفاوت قابل توجهی در نسبت عرضه و تقاضا ایجاد می‌کند.

دلیل افزایش تعداد خانه‌های خالی در ایران

قرار بود مالیات بر خانه‌های خالی رانه‌ای باشد که این دسته از آپارتمان‌ها به بازار مصرف عرضه شوند، روشی که به نتیجه نرسید. آبان ۱۴۰۳ اعلام شد در نیم‌سال اول فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانه‏‏‌خالی» از مالکان دریافت شود، وصول شده است. بنابراین صاحبان این خانه‌ها همچنان در احتکار خود موفق بوده‌اند و حتی با حربه‌ی مالیات حاضر به عرضه‌ی سرمایه‌ی خود در بازار مسکن نشده‌اند.

داوود بیگی‌نژاد -نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران-، درمورد اعداد و ارقام نظر دیگری دارد و معتقد است هنوز تعداد دقیقی از واحدهای خالی کشور نداریم. او توضیح می‌دهد: «در ایران بانک اطلاعاتی نداریم و نمی‌توانیم با اطمینان درباره اعداد و آمار حرف بزنیم. به همین دلیل اصرار داریم که اطلاعات ثبت شود تا بتوان آمار دقیقی دست پیدا کرد و بر اساس آن برنامه‌ریزی کرد. این اطلاعات قبلا در سامانه‌ای که اتحادیه املاک ایجاد کرده بود، جمع‌آوری می‌شد اما متاسفانه از آن استفاده نمی‌شود و ثبت اطلاعات در آن هم متوقف شد.»

بیگی‌نژاد دلیل نگاه سرمایه‌ای به ملک و مسکن را عامل اصلی تعداد زیاد خانه‌های خالی در ایران می‌داند و تاکید می‌کند فقط مردم صاحب این خانه‌ها نیستند: «باور به سرمایه‌گذاری در ملک و زمین را عامل افزایش تعداد خانه‌های خالی عنوان کرد و گفت: بزرگ بودن این عدد را نباید فقط به مردم نسبت دهیم و باید سرمایه‌گذاران بزرگی مانند بانک‌ها را هم ببینیم. وقتی یک مجموعه بزرگ فقط سرایدار دارد و هیچ‌کدام از واحدها اجاره داده نمی‌شود، باید دلیل را جای دیگر و بخش‌های بزرگ‌تر جستجو کرد.»

کارشناسان حوزه‌ی مسکن و اقتصاد معتقد هستند که اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در بخش مسکن که همان مالیات بر سود ناشی از خرید و فروش مکرر مسکن است و همچنین محدودیت‌های قانونی برای مالکیت انبوه باعث افزایش عرضه مسکن‌های احتکار شده، جلوگیری از سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بازار ملک و مانع تبدیل شدن مسکن به کالای‌ سرمایه‌گذاری به جای کالای مصرفی می‌شود.