یک طرح من‌درآوردی دیگر از زاکانی: فروش متری مسکن در بورس | خانه ارزان می‌شود؟

به گزارش روزنامه اینترنتی فرازفرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با فراز با اشاره به طرح فروش متری مسکن طرحی که علیرضا زاکانی شهردار تهران برای خانه دار کردن مردم ‍ییگیر آن است و اقداماتی در این زمینه از سوی شهرداری تهران دنبال می‌شود، گفت: اصل تأمین مالی پروژه‌های مسکن از طریق بازار سرمایه و جذب سرمایه‌های خرد، روش پذیرفته‌شده‌ای است و در کشورهای مختلف نیز از این شیوه برای تأمین منابع مالی ساخت‌وساز استفاده می‌شود اما نه به این گونه من درآوردی که قرار است اجرا شود ورود مسکن به بورس قواعدی دارد که باید طبق آن اجرا گردد..  

وی با این حال تأکید کرد که استفاده از این ظرفیت باید در چارچوب ضوابط و استانداردهای بازار سرمایه صورت بگیرد و پروژه‌های ساختمانی و ابزارهای مالی مرتبط با آنها قابلیت پذیرش در بورس را داشته باشند.

فروش متری با اوراق استاندارد تفاوت دارد

بیضایی با تفکیک فروش متری مسکن از تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی در بورس توضیح داد: اجرای این طزح به این شیوه می تواند مشکلات بسیاری بسازد.البته در یک سازوکار استاندارد، پروژه ساختمانی باید پس از طی مراحل نظارتی و شفاف‌سازی، به اوراق مالی استاندارد تبدیل شود و سرمایه‌گذاران این اوراق را خریداری کنند. در چنین شرایطی، خریدار به‌جای خرید یک یا چند متر از یک واحد مسکونی مشخص، در واقع اوراق استاندارد یک پروژه ساختمانی را خریداری می‌کند.

به گفته این کارشناس، چنین سازوکاری این امکان را فراهم می‌کند که ارزش‌گذاری پروژه، حقوق سرمایه‌گذاران، نحوه عرضه اوراق و فرآیند بازپرداخت یا تبدیل سرمایه به دارایی مشخص باشد. حتی سرمایه‌گذار می‌تواند پس از پایان پروژه، مطابق سازوکار تعریف‌شده، سرمایه خود را دریافت کند یا در پروژه دیگری سرمایه‌گذاری کند.

وی افزود: مسئله اصلی در فروش متری این است که مسکن برخلاف بسیاری از کالاها، کالایی همگن نیست. برای مثال، ارزش هر مترمربع از یک ساختمان با توجه به موقعیت جغرافیایی، طبقه، شمالی یا جنوبی بودن واحد، کیفیت ساخت و سایر ویژگی‌ها متفاوت است. بنابراین نمی‌توان بدون تعریف استانداردهای دقیق، هر مترمربع از یک پروژه را معادل مترمربع دیگری در نظر گرفت.

بیضایی تصریح کرد: در سازوکار اوراق سلف استاندارد، کل پروژه در قالب اوراقی با مشخصات و ارزش‌گذاری مشخص تعریف می‌شود و سرمایه‌گذار می‌داند چه ابزاری را خریداری می‌کند؛ اما در فروش متری، اگر این استانداردسازی و ضوابط نظارتی به‌درستی رعایت نشود، تفاوت ارزش واحدها و سهم خریداران می‌تواند در آینده به اختلافات حقوقی منجر شود.

هشدار درباره تکرار تجربه پروژه‌های مسئله‌دار

این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه پروژه‌هایی مانند پدیده شاندیز گفت: مشکل چنین پروژه‌هایی این بود که خارج از سازوکارهای رسمی بورس اقدام به جذب سرمایه کردند و همین مسئله زمینه بروز مشکلاتی را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرد. در مقابل، ورود پروژه به بورس به معنای پذیرش مجموعه‌ای از الزامات نظارتی، شفافیت مالی و استانداردهای مشخص است.

وی ادامه داد: البته نمی‌توان گفت ورود به بورس تمام مسیرهای سوءاستفاده را به‌طور کامل مسدود می‌کند، اما این بازار سازوکارهای نظارتی مشخصی دارد و پذیرش پروژه در آن مستلزم عبور از مراحل و الزامات معینی است. به همین دلیل، اگر قرار است سرمایه‌های مردم وارد پروژه‌های ساختمانی شود، بهتر است این فرآیند از مسیر رسمی بازار سرمایه و با رعایت ضوابط آن انجام شود.

بیضایی با اشاره به تجربه برخی تعاونی‌های مسکن و پروژه‌های مشارکتی نیز گفت: در سال‌های گذشته موارد متعددی وجود داشته که سازندگان از مردم سرمایه دریافت کرده‌اند، اما پروژه‌ها با تأخیر مواجه شده یا واحدها به‌موقع تحویل داده نشده‌اند. در برخی موارد نیز فاصله قیمت زمان پیش‌خرید با زمان تحویل، مشکلات و نارضایتی‌های جدی برای خریداران ایجاد کرده است.

او معتقد است فروش متری می‌تواند از نظر تأمین مالی، امکان مشارکت افراد با سرمایه‌های کوچک‌تر را فراهم کند، اما اگر چارچوب حقوقی و نظارتی آن شفاف نباشد، به‌جای حل مشکل، بخشی از ریسک‌های پروژه را به خریداران منتقل خواهد کرد.

فروش متری لزوماً مسکن را ارزان نمی‌کند

بیضایی در پاسخ به این پرسش که آیا فروش متری مسکن می‌تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا برعکس، زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم کند، گفت: فروش متری اساساً یک روش تأمین مالی است و نمی‌توان آن را به‌تنهایی عامل گرانی یا ارزانی مسکن دانست.

وی توضیح داد: قیمت مسکن تابع عوامل متعددی از جمله میزان عرضه و تقاضا، هزینه تولید، قیمت زمین و سایر نهاده‌های ساختمانی است. اینکه خریدار بتواند به‌جای خرید یک واحد کامل، به‌صورت اقساطی، متری یا از طریق اوراق مالی وارد بازار شود، صرفاً شیوه ورود او به بازار را تغییر می‌دهد و به‌خودی‌خود قیمت مسکن را کاهش یا افزایش نمی‌دهد.

این کارشناس افزود: برای مثال، اگر فردی بتواند با پرداخت مبالغ کوچک‌تر در یک پروژه ساختمانی مشارکت کند، این اتفاق لزوماً به معنای ارزان‌تر شدن واحد مسکونی نهایی نیست. مسئله اصلی همچنان میزان تولید مسکن و تناسب عرضه با تقاضاست.

وی همچنین تأکید کرد که فروش متری را نباید با طرح‌هایی مانند مسکن مهر مقایسه کرد؛ چراکه هدف مسکن مهر، عرضه مسکن با قیمت مناسب به متقاضیان مصرفی بود، درحالی‌که فروش متری اساساً یک ابزار تأمین مالی برای پروژه‌های ساختمانی است و الزاماً به معنای عرضه مسکن ارزان‌قیمت نیست.

چرا فروش متری برای سازندگان جذاب‌تر است؟

بیضایی درباره دلایل استقبال احتمالی سازندگان از این شیوه گفت: با افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و هزینه خرید مسکن، قدرت خرید مردم کاهش یافته و بسیاری از خانوارها دیگر توانایی پیش‌خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند. به همین دلیل، سازندگان به دنبال روش‌هایی هستند که بتوانند سرمایه‌های خرد را نیز وارد چرخه تأمین مالی پروژه‌های خود کنند.

به گفته وی، در چنین شرایطی، خرد کردن فرآیند مشارکت مالی می‌تواند به سازنده کمک کند تا به‌جای اتکا به تعداد محدودی خریدار با توان مالی بالا، سرمایه‌های کوچک‌تر را از تعداد بیشتری از افراد جذب کند.

او افزود: این روش از منظر تأمین مالی می‌تواند به بخش تولید مسکن کمک کند، اما باید مشخص باشد سرمایه‌گذار دقیقاً چه حقی به دست می‌آورد، در چه پروژه‌ای سرمایه‌گذاری می‌کند، ارزش سهم او چگونه محاسبه می‌شود و در پایان پروژه چگونه می‌تواند سرمایه خود را به پول یا دارایی تبدیل کند.

رقابت مسکن با طلا و ارز بر سر سرمایه‌های خرد

این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا مردم از فروش متری استقبال خواهند کرد، گفت: استقبال سازندگان از این شیوه قابل پیش‌بینی است، زیرا آنها به منابع مالی بیشتری برای پیشبرد پروژه‌های خود نیاز دارند؛ اما درباره استقبال مردم نمی‌توان با قطعیت اظهارنظر کرد.

بیضایی با اشاره به جذابیت بازارهای موازی برای سرمایه‌های خرد اظهار کرد: فردی که قصد دارد سرمایه محدود خود را حفظ یا افزایش دهد، گزینه‌های مختلفی مانند طلا، ارز و سایر بازارهای دارایی را پیش روی خود دارد. در سال‌های گذشته نیز بخشی از مردم به سمت خرید طلا حرکت کردند و با افزایش ارزش این دارایی، قدرت خرید خود را برای ورود به بازار مسکن افزایش دادند.

وی تأکید کرد: بنابراین صرف فراهم کردن امکان خرید متری مسکن به معنای استقبال سرمایه‌گذاران نیست. مردم زمانی سرمایه خود را وارد این بازار می‌کنند که از میزان بازدهی، امنیت سرمایه‌گذاری، نقدشوندگی و حقوق قانونی خود اطمینان داشته باشند.

تأمین مالی مسکن بدون تضمین امنیت حقوقی کافی نیست

بر اساس اظهارات این کارشناس، مسئله اصلی فروش متری مسکن نه اصل جذب سرمایه‌های خرد، بلکه شیوه اجرای آن است. تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی از طریق بازار سرمایه می‌تواند به تولید مسکن کمک کند، اما تبدیل این ظرفیت به یک ابزار قابل اعتماد، مستلزم شفافیت اطلاعات پروژه‌ها، استانداردسازی اوراق، نظارت بر عملکرد سازندگان و تعیین دقیق حقوق خریداران است.

در غیر این صورت، فروش متری ممکن است به روشی برای جذب سرمایه‌های خرد تبدیل شود، بی‌آنکه خریداران از تضمین‌های حقوقی و نظارتی متناسب با سرمایه‌گذاری خود برخوردار باشند؛ مسئله‌ای که با توجه به تجربه پروژه‌های نیمه‌تمام و اختلافات مالی در برخی طرح‌های ساختمانی گذشته، نمی‌توان از کنار آن به‌سادگی عبور کرد.