چرا مسکن، بی‌دلیل گران می‌شود؟

مجید گودرزی کارشناس مسکن در گفتگو با روز نامه اینترنتی «فراز» درباره افزایش قیمت چشمگیر مسکن در منطقه ۲۲ تهران گفت: «متاسفانه قیمت واقعی نیست و بسیاری از معاملات بصورت صوری و کذب هستند. هر چند انتقاد جدی به آمار‌های رسمی منتشره داریم و معتقدیم با قیمت بازار فاصله زیادی دارد. گرچه مسئولین براین باور هستند  ۴ درصد قیمت مسکن پایین آمده است، ولی به هر حال بحث فضاسازی و جوسازی در بازار مسکن رواج دارد و قیمتی که الان رایج است نتیجه همان قیمت‌های کاذب است.»

وی ادامه داد: «ملک در هر کجای دنیا یک قیمت واقعی دارد و بر اساس قیمت ساخت و منطقه‌ای که آنجا ملک واقع شده، قیمت تعریف شده است. بسیاری از مالکان در مناطق یک، دو و پنج فروشنده شده اند و حتی حاضرند با ۲۰، ۳۰ درصد قیمت سال گذشته هم بفروشند. اما به دلیل منفی شدن تورم انتظار هیچ خریداری نیست. از یک طرف تورم انتظار‌ها منفی شده و همه منتظر پایین آمدن قیمت‌ها هستند و از طرف دیگر تقاضای منفی صفر شده و مصرف کننده واقعی توان خرید با این قیمت‌ها را کاملا از دست داده است.»

او اضافه کرد: «اوج سرمایه گذاری‌های کلان در بخش مسکن در منطقه یک و دو است. در ماه گذشته کلا ۳۵۰۰ معامله در تهران انجام شده که بخشی از این‌ها یا توسط افراد حقوقی و شرکت‌ها و بانک‌ها بوده و بخشی هم دستور‌های قضایی برای واگذاری‌ها بوده است. بنابراین، مسکن به دلیل قیمت گذاری‌های ناصواب به شدت در رکود است و بخش مهمی از اقتصاد ما را هم دچار چالش کرده و تا زمانی که این قیمت‌ها واقعی نشود و به قیمت واقعی برنگردد طبیعتا می‌توان گفت سرمایه گذاری در این بخش صورت نخواهد گرفت.»


گودرزی اظهار کرد: «هیچ دولتی در دنیا قبول نمی‌کند ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن به صورت سرمایه‌ای با ارزش افزوده صفر رسوب شود که بسیار آسیب می‌زند و بخش بزرگی از اقتصاد را دچار چالش و ارزش افزوده صفر می‌کند».

این کارشناس مسکن ادامه داد: «من به عنوان یک شخص حقیقی حتی اگر یک زمین هم نداشته باشم می‌توانم آگهی میلیارد تومانی بدهم و نه نشر اکاذیب و تشویق اذهان عمومی و نه حتی جرمی بشمار می‌آید. عموما قیمت گذاری‌ها کاملا رها شده است و بسیاری مواقع مبنا برای محاسبات، قیمت گذاری‌هایی که به صورت رها شده در اپلیکیشن‌های داخلی و سایت‌های خبری منتشر می‌شود. اما آنچه ما دنبالش هستیم و ترک فعل بزرگی که نمایندگان گذشته داشتند و فاقد قانون است باید در قالب یک طرح به نام قانون بهای تمام شده ساماندهی شود و هر کس هر مقداری که ساخت مستحق قیمت گذاری باشد و اگر هم شبهه‌ای در این زمینه بود کارشناس رسمی اقدام به قیمت گذاری کند. مانند کشور اتریش؛ به این صورت که کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری می‌کند.»

او بیان کرد: «هیچ کشوری در دنیا این آشفتگی عظیمی را قبول نمی‌کند. در ایران برای تنقلات قیمت داریم، ولی برای مسکن هیچ قیمتی نداریم و بخش بزرگی از نارضایتی‌ها مربوط به عدم قیمت گذاری است با وجود اینکه ظرفیت هایمان در بخش مسکن فوق العاده زیاد و بزرگ است. اگر فقط زمین را در نظر بگیریم اندازه چند کشور اروپایی وسعت داریم و فقط در بخش بی قانونی و رهاشدگی قیمت گذاری است که مسکن به کشور ما آسیب می‌زند.»

گودرزی در خصوص راهکاری که باید در این زمینه پیاده کرد؟ گفت: «قانون گذاری و قانون‌مندی در بخش مسکن است. وقتی ساختار اقتصادی مسکن را در کشوری مانند آلمان مطالعه می‌کنیم، می‌بینیم قوانین قرص و محکمی دارند، اما در ایران هیچ قانونی نیست و ضعف و کمبود شدید قانون در بخش مسکن به خصوص در بخش ساماندهی بازار مسکن بیداد می‌کند. متاسفانه در مجالس گذشته نمایندگان ما جرات و جسارت قانون گذاری برای این بخش را نداشتند. بحث تعارض منافع هم است. افرادی که از این آشفتگی و بی قانونی منافع داشتند مانع از تصویب قوانین شدند. اگر قانون بهای تمام شده را تصویب کنیم و اجازه دهیم قیمت گذاری‌ها در حد هزینه‌های ساخت به علاوه سود متعارف در نظر گرفته شود هم ساخت بهتر خواهد شد و هم قیمت‌ها تا ۵۰ درصد قابل کاهش است.»

گودرزی خاطرنشان کرد: «هیچ دولتی در هیچ کشوری بخش مسکن را رها نمی‌کند. مسکن جزو لاینفک کارنامه تمام دولت‌ها در دنیاست و اینطور نیست بخش مسکن و نیاز‌های ضروری را به عرضه و تقاضا واگذار کنند یا به دست مشاورین املاک بسپارد. حتی آزادترین اقتصاد‌های جهان هم بخش مسکن به صورت مستقیم یا غیرمستقیم کنترل می‌شود.»

این کارشناس در پایان اضافه کرد: «در حال حاضر با چالش عدم دخالت دولت مواجه هستیم و دولت هم تلاش می‌کند سهمی از این آشفتگی‌ها داشته باشد کما اینکه دولت قبل برخلاف اصول مسلم قانون اساسی دچار ترک فعل‌های بزرگی شد و ترک فعل هم در قانون ما جرم محسوب می‌شود، اما متاسفانه دستگاه قضا برخورد مناسبی با این مسببان بحران فعلی نکردند. عمده‌ترین چالش مسکن نه منابع و مصالح و نیروی انسانی است فقط بی قانونی و رها شدگی این بخش است که موجب شده بحران‌های اجتماعی عظیمی در کشور شکل بگیرد.»