قیمت واقعی مسکن، چقدر با قیمت خرید و فروش آن تفاوت دارد؟/ انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت دارد

رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال 1403، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال 90، حدود 4 میلیون و 300‌هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، 12 سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی‌سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، ‌ اثر بالابرنده‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».

قیمت واقعی مسکن طی دهه 70، ‌ نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، 40‌درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌های تهران همچنین طی دهه 80 که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال‌های 81 و 86 روبه‌رو شد، تنها 59‌درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، آنچه از سال 90 تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال 90 تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در 4 مقطع زمانی را نشان می‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده‌ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.

در فاصله سال‌های97 تا 99 یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین 38‌درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه رشد میانگین 71 درصدی داشت).

در سال 1400 اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت 8 درصدی قیمت واقعی در آن سال شد.

در سال 1401، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله‌گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال 1401 به میزان 23‌درصد افت کرد.

دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می‌کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال‌های قبل‌تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم.

در سال 1402 بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال‌های قبل از 1400 و 1401 شد به‌طوری که بروز تنش‌های منطقه‌ای و تحت‌الشعاع‌ قرار گرفتن نبض دلار از ریسک‌ها در سال گذشته به رشد 24‌درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.

مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این 4 مقطع مشخص می‌کند، طی دو سال 1400 و 1401، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در 97 تا 99 را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه‌مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.

منبع:دنیای اقتصاد