شهرستان از تهران سبقت گرفت

اتفاقی که به‌زعم سازندگان و انبوه‌سازان عمدتا می‌تواند ناشی از دو عامل عمده، یعنی کاهش قدرت مالی سازنده‌ها در تهران و بهبود صرفه اقتصادی ساخت‌وساز در شهرستان‌ها باشد؛ اما به‌هرحال نمی‌تواند مدت زیادی ادامه پیدا کند و درنهایت طی یک یا دو فصل آینده به روال معمول برخواهد گشت. بر اساس آمار‌های مربوط به وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌های کشور، در زمستان سال گذشته ۵۲ هزار و ۳۳۴ پروانه ساختمانی برای تولید مسکن در کل مناطق شهری کشور صادر شده که از نظر تعداد، ۹ هزار و ۴۸۱ فقره نسبت به زمستان سال قبل تر افزایش دارد. به‌عبارت‌دیگر در این فصل میزان صدور پروانه‌های ساختمانی ۲۲.۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. این موضوع با توجه به جهش قابل‌توجه قیمت فروش مسکن از سال ۹۸ تا نیمه سال جاری، اتفاق توجیه‌پذیری است، اما نکته قابل‌تأمل اینکه در زمستان گذشته نیز مانند فصل‌های دیگر سال جاری، میزان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران به‌شدت افت کرده و رکورد تولید مسکن به شهرستان‌ها تعلق گرفته است. براساس آمار‌های رسمی، در زمستان پارسال، از نظر تعداد پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری، استان‌های اصفهان، خراسان رضوی و فارس، رتبه‌های اول تا سوم را به‌خود اختصاص داده‌اند و تهران در رتبه چهارم قرار گرفته؛ درحالی‌که تهران از نظر جمعیت و تعداد مسکن رتبه اول کشور را دارد و در طول سالیان متمادی به‌عنوان راهبر اقتصاد ایران، بیشترین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی را نیز به‌خود اختصاص می‌داد. آنگونه که آمار‌ها نشان می‌دهد، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور ۲۲.۱ درصد، در استان اصفهان ۲۸.۸ درصد، در خراسان رضوی ۹۸.۹ درصد و در استان فارس ۳۹.۶ درصد رشد کرده؛ اما میزان صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری استان تهران حتی در زمستان سال گذشته که بهترین وضعیت سال ۹۹ را تجربه کرده بود، کمتر از یک درصد رشد داشته است. حال آن که این وضعیت کماکان در بستر ساختمان سازی تهران، پابرجاست.

بلاتکلیفی ساخت و ساز در شهر تهران

کاهش تقاضای سازندگان مسکن برای صدور پروانه ساختمانی و افت تولید مسکن یکی از نخستین پیامدهای رکود بازار املاک و رشد هزینه تولید است که در دوره‌های متوالی رونق و رکود مسکن تکرار شده و این بار نیز گرانی ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید سرمایه سازندگان یکی از اصلی‌ترین گمانه‌هایی است که در قبال کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی زده می‌شود. در این میان طبق مصاحبه دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با همشهری، برخلاف وضعیت فعلی تهران، وضعیت پروانه‌های ساختمانی در شهرستان‌ها ‌قدری متفاوت‌تر است و رشد هزینه‌های تولید حداقل تا بهار امسال باعث عقب‌نشینی جدی سازندگان نشده؛ اما نکته قابل‌تأمل این است که تهران نقش لیدر بازار مسکن ایران را دارد و شهرستان‌ها با اندکی وقفه از تحولات بازار مسکن تهران پیروی می‌کنند، پس تحولات تولید مسکن در دو فصل اینده نیز احتمالا چندان دوام نخواهد داشت. البته احتمالا صدور پروانه‌های مربوط به طرح یک میلیون واحد مسکن در هر سال، می‌تواند در چرخش آمارها مؤثر باشد. بر این اساس ، ۱۴۳ هزار و ۹۳۰ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره پیش‌بینی شده که این تعداد نسبت به‌ مدت مشابه سال قبل ۳۲.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این دوره زمانی، تعداد واحدهای برنامه‌ریزی‌شده در مناطق شهری استان تهران ۲۱ هزار و ۹۳۵ واحد بوده که ۵.۴ درصد کمتر است و سیگنال منفی سازندگان تهرانی برای تولیدکنندگان مسکن کشور نیز از همین محل صادر شده است. از این منظر، بعد از تهران، استان‌های اصفهان، خراسان رضوی و فارس همچنان صدرنشین فهرست تولیدکنندگان مسکن قرار دارند و برنامه‌ریزی تولید آن ها نسبت به زمستان سال گذشته در اصفهان ۳۷.۷ درصد، در خراسان‌رضوی ۲۸۰ درصد و در استان فارس ۵۷.۸ درصد افزایش پیدا کرده است.

 تورم ۵۰ درصدی مسکن در نیمه نخست سال جاری

گزارش ها حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایان اسفند سال گذشته به ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان رسیده و مرداد سال جاری این شاخص به ۱۳ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان بالغ شده است که حاکی از رشد ۴۷.۹ درصدی قیمت مسکن طی ۵ ماهه نخست سال جاری دارد. همزمان، گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۹.۰۵ میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۴۹.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ۵ ماهه نخست سال ۹۹ به حدود ۴۶ هزار و ۵۰۰ فقره بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۵۶.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.  به گفته کارشناسان، رشد نقدینگی، افزایش چشم‌انداز تورمی و همچنین تحولات در بازارهای موازی از جمله مهم‌ترین دلایل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن به شمار می‌رود. 

وضعیت ساخت و ساز در کلیه نقاط شهری کشور

کارشناسان بازار مسکن یکی از دلایل اختلاف به نسبت زیاد قیمت مسکن میان تهران و دیگر مناطق شهری را ناشی از تفاوت بسیار زیاد در قیمت زمین شهری می‌دانند که عملا باعث شده نسبت سهم زمین از کل هزینه مسکن در شهر تهران به‌مراتب از سایر نقاط شهری بیشتر شود و گاه به ٨۰ تا ٩۰ درصد نیز برسد. هزینه تولید مسکن یعنی هزینه صرف شده برای تأمین نهاده‌های ساختمان در نقاط شهری تفاوت چندان چشمگیری با یکدیگر ندارد و اختلاف آن به پای اختلاف در قیمت مسکن نمی‌رسد. در شهرستان‌ها و حتی شهرهای حومه تهران، هزینه تولید یک پروژه ٢۰ واحدی بین ۶ تا ۱۰ میلیارد تومان می‌رسد درحالی‌که در داخل شهر تهران میانگین هزینه این پروژه بیش از ۷۰ میلیارد تومان است و این تفاوت بیش از ۱۰ برابری هزینه ساخت در شرایطی که قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان به یک‌سوم کاهش پیدا کرده راهی به‌جز انصراف از آغاز پروژه‌های گران‌قیمت باقی نمی‌گذارد. از طرف دیگر آنگونه که آمارهای منتشره از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد، در سال ۹۸ تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت واحدهای مسکونی نسبت به سال ۹۷ حدود ۱۳.۵ درصد رشد منفی داشته است و از ۶۳ هزار و ۵۰۷ فقره پروانه صادره در سال ۹۷، به ۵۴ هزار و ۹۱۰ فقره پروانه صادره در سال ۹۸ رسیده است. با توجه به افت ۳۹ درصد صدور پروانه‌های صادره در ۵ ماهه نخست سال جاری، به نظر می‌رسد که امسال رکورد تازه‌ای در افت تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت وساز بر جای باقی بماند. مساله‌ای که نشان از کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و به ویژه ساخت و ساز واحدهای مسکونی دارد. از همین رو، در سال‌های آینده بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه خواهد شد. چه آنکه بر اساس برآوردها کشور نیازمند ساخت سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی است که سهم تهران با توجه به تراکم جمعیتی بالا دست‌کم ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است اما همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد، در سال ۹۷ صرفا ۶۳ هزار فقره و در سال ۹۸ حدود ۵۵ هزار فقره پروانه ساختمانی برای ساخت واحد مسکونی صادر شده است. بی گمان، اگر در سال جاری، به دلیل کرونا و تحریم‌ها، شاهد افزایش چشمگیر قیمت‌های مسکن نبودیم و این بازار روال طبیعی خود را طی می‌کرد، امسال نیز شاهد کمبود واقعی عرضه مسکن به بازار می‌بودیم. حال آنکه کمبودهای عرضه در بازار کنونی مسکن ناشی از امتناع مالکان واحدهای مسکونی فعلی از عرضه ملک خود به بازار مسکن است با هدف جلوگیری از زیان احتمالی در روند صعودی قیمت‌ها.