مسکن ارزان‌ رؤیایی تحقق‌پذیر است، اما به‌شرطها و شروطها

در ‌ سه دهه گذشته هرچند افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها در روند افزایشی قیمت مسکن مؤثر بوده، اما نقش عمده برعهده عامل قیمت زمین بوده‌ است، به‌ گونه‌ای که حتی می‌توان اثر عامل اول را نادیده انگاشت. با این‌ حال بخش عمده تلاش‌های دولتمردان در مسیری بوده که هرگز نمی‌توانسته تأثیر منفی بر روند افزایشی قیمت زمین بگذارد.

به‌عنوان نمونه افزایش سقف وام مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن، هرچند از جنبه نظری سیاستی موجه است، اما فاقد هر نوع اثر کاهشی بر قیمت زمین است. از سوی دیگر شیوه ناکارآمد توزیع و اعطای تسهیلات همواره شرایطی را فراهم آورده که بخش مهمی از این منابع به جای اینکه به نیازمندان واقعی مسکن تعلق بیابد، در اختیار سفته‌بازان و «سرمایه‌گذاران» بازار مسکن قرار بگیرد، همان‌ها که قصدشان از خرید مسکن نه سکونت در آن، بلکه عرضه در بازار مسکن استیجاری است.

سیاست تخصیص زمین به تعاونی‌های مسکن هرچند در دهه ۶۰ کمک زیادی به کاهش جمعیت مستأجر کردو طبعا گامی در مسیر تحقق رؤیای مسکن ارزان بود، اما در دهه‌های بعد و در شرایطی که مناسبات رانتی به‌شدت بر تمام نظام اداری کشور سایه افکنده‌ بود، مانند ابزاری کارآمد در اختیار مدیران متنفذ قرار گرفت‌ و بخش قابل‌اعتنایی از زمین‌هایی که از طرف تعاونی‌های مسکن خریداری شد، عملا در اختیار افرادی قرار گرفت که جزء نیازمندان واقعی مسکن نبودند و بنا بود مسکن تملک‌شده را در بازار مسکن استیجاری عرضه کنند.

طرح پرطمطراق مسکن مهر هرچند ایرادات اساسی داشت و خسارت بزرگی به نظام مالی و بانکی کشور وارد کرد، اما براساس یک پیش‌فرض درست شکل گرفته‌ بود که کاستن از هزینه تولید مسکن یک ضرورت است. با این حال دولت وقت راهی نادرست را برای این هدف درست برگزید: احداث ساختمان‌های فاقد کیفیت و کم‌هزینه آن‌هم در حاشیه شهرها و دور از مرکز شهر. این شیوه از یک سو متوسط عمر مفید ساختمان‌های کشور را به طرز محسوسی کاهش داد که اثر اصلی آن در طول دو دهه آینده و به صورت خروج گسترده ساختمان‌های مسکونی از مجموعه بناهای قابل‌ سکونت خود را نشان خواهد داد، و از سوی دیگر با تحمیل هزینه‌های فراوان به ساکنان ازجمله هزینه رفت‌وآمد، عملا بر مرغوبیت واحدهای مسکونی مراکز شهر افزود و به بیان دقیق‌تر نتوانست به هدف تحقق رؤیای مسکن ارزان کمک کند.

تصویب قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن که در صورت اجرای بدون تنازل می‌تواند تا حدودی مانع رشد لجام‌گسیخته اجاره‌بهای مسکن بشود، بی‌تردید گامی در مسیر کاهش قیمت مسکن است، زیرا با کاهش درآمد انتظاری موجران، انگیزه سفته‌بازان را برای تداوم حضور در بازار مسکن کاهش می‌دهد. اما قدرت تأثیرگذاری آن بسیار اندک بوده‌ و نمی‌تواند پاسخ‌گوی نیاز امروز اقتصاد ملی باشد.

با عنایت به آنچه گذشت، تنها راه ممکن برای تحقق رؤیای مسکن ارزان‌قیمت همراه با رعایت مصالح اجتماعی، بازگشت از مسیری است که زمین شهری و مسکن را به کالای تجاری به‌اصطلاح سهل‌البیع تبدیل کرده‌ است. 

اعمال محدودیت بر معاملات چندباره زمین و مسکن، تعیین سقف مجاز تملک واحدهای مسکونی به‌ویژه در شهرهای بزرگ‌ و مقابله جدی با افزایش درآمد مستغلاتی که در چند دهه گذشته خرید واحد مسکونی و عرضه آن در بازار مسکن استیجاری را به‌عنوان جذاب‌ترین گزینه «سرمایه‌گذاری» به صاحبان نقدینگی معرفی کرده‌ است‌ و استفاده سنجیده از ابزار مالیاتی در بازار مهم املاک و مستغلات می‌تواند روند کاهشی قیمت مسکن را در بلندمدت ایجاد کرده‌ و در نهایت منتهی به تحقق رؤیای مسکن ارزان‌قیمت شود.

مسکن ارزان‌ رؤیایی تحقق‌پذیر است، به‌ شرطی که دولتمردان مسیر درست دستیابی به آن را انتخاب کرده و اجازه ندهند مالکان بزرگ و اشخاص حقیقی و حقوقی که حفظ برتری و سروری‌شان در اقتصاد ملی در گرو افزایش قیمت مستغلات است، با نفوذ و مداخله در نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری مانع این انتخاب بزرگ و تاریخی ‌شوند. تحقق رؤیای مسکن ارزان به نظام بانکی کشور و برخی نهادهای عمومی که بخش اعظم دارایی‌هایش در قالب املاک و مستغلات است، تکانه بزرگی وارد کرده و هزینه‌هایی را تحمیل خواهد کرد و همین امر برخی دست‌اندرکاران را وادار می‌کند که انتخاب چنین شیوه‌ای را به «مصلحت» ندانند، اما باید توجه داشت که این خسارت هزینه‌ اندکی برای بهبود سطح معیشت شهروندان است.

منبع:شرق