تورم با مسکن مردم ایران چه خواهد کرد؟

روزنامه شرق نوشت: تورم دورقمی بیش از نیم‌قرن است که میهمان ناخوانده اقتصاد ماست، اما در سال‌های اخیر شتاب سرگیجه‌آوری گرفته‌ است. به‌همین‌دلیل معمولا در ماه‌های پایانی سال یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و نگرانی‌های فعالان اقتصادی و بسیاری از شهروندان این است که آتش تورم در سال آینده و لطمه‌ای که از بابت آن به فعالیت یا معیشت‌شان وارد خواهد آمد، چقدر شدت خواهد داشت.

با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار، نگرانی بزرگ جمعیت رو به گسترش مستأجر این است که اجاره‌بها چه روندی طی خواهد کرد. در دهه‌های اول از دوره ۵۰ساله‌ که ذکر آن گذشت، قیمت املاک و مستغلات متأثر از جریان تورمی و در قالب تعدیل‌های پلکانی افزایش یافته و همسویی و تناسب خود را با تغییرات شاخص عمومی قیمت کالاها و خدمات حفظ می‌کرد، اما به‌تدریج این رابطه و اثرپذیری یک‌طرفه دچار تغییر جدی شد و در دهه‌های اخیر شاهد این واقعیت هستیم که افزایش قیمت املاک و مستغلات (مسکن) خود مبدل به موتور و عامل محرکه جریان تورمی شده‌ است. به بیان دیگر هرچند قیمت مسکن هنوز هم متأثر از جریان تورم است، اما کفه ترازو به نفع حوزه مسکن تغییر کرده‌ و قدرت اثرگذاری آن در جریان تورمی بیشتر از اثرپذیری آن شده‌ است.

درواقع رشد قیمت مسکن که متأثر از افزایش حجم نقدینگی و نبود فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری در اقتصاد است، در حداقل دو دهه اخیر یکی از مهم‌ترین عوامل تشدیدکننده تورم بوده و موتور تورم دورقمی را در کشورمان روشن و پرتوان نگه داشته‌ است. ازاین‌رو تلاش برای مهار روند افزایشی قیمت املاک و مستغلات، و درنتیجه جلوگیری از رشد قیمت در بازار مسکن و مسکن استیجاری نه‌تنها می‌تواند کمک بزرگی به معیشت جمعیت مستأجر برساند که در اصل دهک‌های پایین درآمدی جامعه هستند، بلکه کمک بزرگی به مهار آتش تورم خواهد کرد که بیش‌ازاین بنیان اقتصاد ملی را تهدید نکند، اما آیا دولت می‌تواند با مداخله در بازار این روند افزایشی را مهار کند؟ با مروری بر کارنامه دولت‌های مختلف در طول چند دهه گذشته می‌توان چنین حکم کرد که متولیان امر در هیچ دولتی رویکرد درستی در حوزه مسکن نداشته‌اند. 

آنان بدون توجه به نقش تعیین‌کننده تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن، فقط تلاش کرده‌اند اصلاحات و تغییرات مختصری در این حوزه اعمال کنند که در بیشتر موارد به‌جای آنکه کمکی به نیازمندان واقعی مسکن بکند، فقط دلالان و سفته‌بازان را فربه‌تر کرده‌ است.

تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها هرچند با سال‌ها تأخیر اتفاق افتاد و هرچند فقط بخش کوچکی از انتظارات را برآورده کرد، می‌توانست نقطه آغازین خوبی برای مداخله هوشمندانه در بازار مسکن باشد. اما بی‌عملی و کم‌تحرکی متولیان امر به این باور عمومی دامن زد که مانند انبوه متون قانونی از قانون اساسی گرفته تا قوانین دیگر، اراده‌ای برای اجرا یا بررسی موارد ضعف و قوت و درنهایت اصلاح این قانون هم وجود ندارد.

مشکل اصلی بخش مسکن حضور تقاضای قدرتمند سفته‌بازها در بازار است. براساس آمار موجود در فاصله سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفته‌بازانه مسکن در شهر تهران ۲۲ درصد بوده و در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ این مقدار به ۷۵ درصد رسیده‌ است. به بیان دیگر، دلالان و سفته‌بازان که واحدهای مسکونی را با هدف اجاره‌دادن خریداری می‌کنند، به دلیل برخورداربودن از قدرت خرید بالا، عملا نیازمندان واقعی مسکن را از بازار اخراج کرده‌اند. درنتیجه نیازمندان واقعی دیگر دارایی نقدی کافی برای خرید مسکن ندارند و فقط می‌توانند در بهترین حالت مستأجر همان واحد مسکونی باشند که هم قصد و هم استحقاق خریدش را داشتند.

نکته تأمل‌برانگیزی که از تجزیه‌وتحلیل هزینه‌های ساخت مسکن می‌توان دریافت، این است که سهم هزینه زمین در کل قیمت تمام‌شده سال‌ به سال افزایش یافته‌ است. به بیان دیگر هرچند هزینه ساخت شامل دستمزد و قیمت مصالح و دیگر خدمات معمولا متناسب با تورم سالانه افزایش دارند، اما محدودبودن زمین شهری مناسب برای ساخت و قدرت چانه‌زنی بالای مالکان موجب شده سهم این عامل در مقایسه با بقیه هزینه‌ها افزایش داشته‌ باشد.

درسی که از این واقعیت باید آموخت، این است که اعمال هر سیاستی در حوزه مسکن از نوع افزایش سقف وام مسکن، واگذاری زمین در حاشیه شهرها، تشویق ساخت‌وساز در بافت فرسوده و بازنگری در سیاست بلندمرتبه‌سازی راه چاره نیست؛ زیرا همه آنها مالکان زمین و دلالان را فربه‌تر می‌کند، بلکه دولت باید با محدودکردن تقاضای سفته‌بازانه و اعمال محدودیت برای مالکیت زمین و مستغلات به‌ویژه در شهرهای بزرگ، رشد مصنوعی قیمت زمین را متوقف و حتی روند آن را معکوس کند.

دولت با سیاستی هوشمندانه می‌تواند این پیام را به مالکان مستغلات برساند که دوران کسب سود سرشار از محل تملک املاک مازاد بر نیاز به سر آمده و آنان باید هرچه زودتر دارایی خود را به حوزه دیگری برای سرمایه‌گذاری منتقل کنند. البته ناگفته پیداست که دولت می‌تواند با اجرای تمهیداتی این نقدینگی آزادشده از بازار مستغلات را به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت کند.

اجرای چنین سیاستی البته اگر قدرتمندان برخوردار از سود سرشار بازار مسکن اجازه بدهند، می‌تواند یکی از چند موتور قدرتمند تورم دورقمی در کشور را به‌تدریج و برای همیشه خاموش کند. امید است که مسئولان با بازگشت به واقع‌بینی هرچه سریع‌تر به اصلاح مسیر سیاست‌گذاری در بخش مسکن اقدام کنند، تا موج تورمی تازنده سال آینده قبل از شکل‌گیری و شروع تاخت‌وتاز متوقف بشود.