ریزش شدید قیمت ملک در تهران؛ علت چیست؟

 وزارت راه و شهرسازی از کاهش تورم بازار مسکن خبر می‌دهد. گزارش‌های میدانی و آمار غیررسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند.

 این آرامش نسبی پس از آن حاصل شد که از سال ۱۳۹۷ تا اواخر سال گذشته تورم سنگینی بر بازار مسکن حاکم بود. اگرچه از مرداد سال گذشته تاکنون داده رسمی از وضعیت بازار مسکن منتشر نشده است.

مرداد سال گذشته اعلام شد که میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. پس از آن دیگر گزارشی از تحولات بازار مسکن در پایتخت منتشر نشد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی علت این موضوع را حذف سامانه املاک و مستغلات می داند.

تا پیش از آن سامانه املاک و مستغلات که معاملات منعقد شده توسط مشاوران املاک در آن ثبت می‌شد مبنای ارائه آمار بود. با حذف سامانه املاک و مستغلات، دو سامانه خودنویس تحت مدیریت وزارت راه و شهرسازی و سامانه کاتب تحت نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شد.

تفاوت این دو، آن است که در سامانه خودنویس به عموم مردم دسترسی داده شده اما در سامانه کاتب صرفا مشاوران املاک اجازه انعقاد قرارداد را دارند.  گفته می شود در حال حاضر حجم قراردادهای ثبت شده در سامانه کاتب به مراتب بیشتر از سامانه خودنویس است و با توجه به آنکه دیتای سامانه کاتب تا کنون در اختیار وزارت راه و شهرسازی یا بانک مرکزی قرار نگرفته، امکان انتشار آمار ماهانه از تحولات بازار مسکن مهیا نیست.

اگرچه تجربه نشان داده عدم انتشار آمار تاثیری در کاهش التهابات بازار مسکن ندارد اما از اوایل سال گذشته به دلیل پر شدن ظرفیت بازار مسکن و سوق یافتن سرمایه ها به سمت بازارهای موازی، بازار ملک به آرامش نسبی رسیده است.

علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، مشاوران املاک هم کاهش تورم بازار مسکن را تایید می کنند و حتی می‌گویند در محله‌های شمال تهران قیمت هر متر خانه بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان کاهش یافته است.

حبیب الله طاهرخانی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی - نیز روز گذشته در نشست خبری درباره وضعیت بازار مسکن در دو بخش اجاره و فروش گفت: خوشبختانه تورم اجاره مسکن کاهشی شده است، در حالی که در فصل جابه جایی به سر می بریم. حدود دو سال وضعیت نامناسبی در این بخش وجود داشت. اما در شش ماه اخیر تورم بخش مسکن به کمتر از تورم عمومی رسیده و اخیرا در تیرماه به دو درصد رسیده است. تیرماه سال گذشته ۳.۲ درصد بود. در چهار ماهه نخست امسال تورم ماهانه اجاره مسکن دو و کمتر از دو درصد بود.

به گفته طاهرخانی، در بخش قیمت، آمار دقیقی در اختیار نداریم اما به نظر می رسد نرخ رشد قیمت خرید و فروش مسکن بخصوص در بخش املاک لوکس کاهش یافته است.

یکی از عواملی که امسال در افزایش عرضه مسکن استیجاری اثرگذار بوده، خروج ۱.۵ میلیون نفر از اتباع بیگانه طی پنج ماهه امسال است.

برخی گزارش‌ها نیز حکایت از آن دارد که عرضه مسکن به چند برابر تقاضا رسیده است. در برخی موارد فایل‌های فروش ملک تا ماه‌ها بدون مشتری می ماند. بنابراین مالکان حاضرند واحدهای خود را با تخفیف‌های بیشتری نسبت به سال‌های گذشته عرضه کنند و حتی برای واحدهای دارای تخفیف نیز مشتری پیدا نمی شود.

یکی از مشاوران املاک منطقه تهرانپارس با بیان اینکه وضعیت رکودی در بازار حاکم است گفت: حجم مراجعات به دفتر ما بسیار کم شده و بعضی همکاران ما بعضا در طول ماه، یک قرارداد خرید و فروش هم منعقد نمی‌کنند. در بخش اجاره هم به دلیل ایجاد سامانه خودنویس، اغلب متعاملین قرارداد خود را به صورت رایگان در سامانه خودنویس منعقد می کنند و از این جهت نیز درآمد مشاوران املاک کاهش یافته است.

شاید اولین گروهی که از رکود مسکن متضرر شده مشاوران املاک هستند. آنطور که کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید سال ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰۰ جواز صدر مشاور املاک صادر و ۹۰۰ مورد ابطال جواز داشتیم. در سال ۱۴۰۳ تعداد ۳۶۷ پروانه صادر کردیم و نزدیک ۱۰۰۰  نفر ابطالی داشتیم. این آمار از یک زنگ خطر در صنف مشاوران املاک حکایت دارد. درآمد همکاران ما کفاف هزینه های آنها را نمی دهد.

همزمان با کسادی بازار مسکن که به نظر می رسد از کاهش تقاضا در هر دو بخش مصرفی و سرمایه ای نشأت گرفته است، قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی که ۱۴ مرداد ۱۴۰۴ به تصویب مجلس رسید روز ۲۵ مرداد توسط رئیس جمهور به دستگاههای اجرایی ابلاغ شد.  

بر اساس این قانون، سرپرست خانوار می‌تواند در طول سال دو مورد خرید و فروش ملک یا خودرو داشته باشد که شامل قانون مالیات بر سوداگری نمی‌شود. اما برای معاملات بیش از دو بار باید ۱ درصد مالیات پرداخت کند.

هدف قانون‌گذار آن است که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازار ملک را کنترل کند تا بازار مسکن به ساماندهی برسد.

بر اساس آمار غیررسمی که از یک سامانه ملکی به دست آمده در جنگ ۱۲ روزه میزان عرضه مسکن ۹۴ درصد نسبت به دوران قبل از جنگ کاهش پیدا کرد که البته پس از این مخاصمه میزان عرضه به سرعت رشد کرد اما تا دو هفته پس از جنگ نیز همچنان ۳۳ درصد کمتر از دوره پیش از جنگ باقی ماند. البته مناطق پرتقاضا مانند مناطق ۲، ۳ و ۵ سهم خود را از فایل‌های فروش در بازار حفظ کردند که نشان می‌دهد حتی در زمان بحران نیز تقاضای پایه در این مناطق وجود دارد و مقاومت بازار در برابر شوک‌های بیرونی در این نواحی بیشتر است.  

با این حال، طرف تقاضا تمایل چندانی برای خرید نشان نمی‌دهد که همین مساله در کاهش محسوس قیمتهای پیشنهادی تاثیرگذار بوده است.

برخی کارشناسان، مهمترین عامل افت معاملات را کاهش توان خرید متقاضیان می‌دانند اما نمی‌توان تاثیر متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای را بر بازار ملک نادیده گرفت.

منبع:ایسنا